강서구 30평대 구축 매수 전략 정리

강서구 30평대 구축 매수 전략 정리

서울 진입을 고민하는 4인 가족 사례
여의도 출퇴근과 아이 교육을 함께 고려
등촌·우장산 vs 가양택지지구 관점 비교

1️⃣ 현재 자금 상황 점검

1. 보유 아파트
   운정신도시 6억 수준
   대출 3억 → 순자산 약 3억

2. 추가 동원 가능 자금
   주식 2억
   증권사 대출 2억 예정
   총 자기자본 약 7억 전후

3. 목표 매수가 13~14억
   LTV 40% 적용 시 14억 기준 약 5.6억
   6억 한도라고 해도 실제 승인 금액은 40% 범위

4. 사업자 대출 이슈

주담대 실행 시 신용대출 조회
DSR 규제 영향 받음
매수 후 3개월 이내 추가 담보대출 어려운 경우 많음

→ 결론은 “계약 전 대출 가능 금액 확정”이 선행

2️⃣ 후보 단지 입지 비교

① 등촌역 인근

목동 롯데캐슬위너

1. 장점

9호선 이용
여의도 접근성 우수
학원가 목동 생활권 일부 공유

2. 체크

대단지 아님
재건축 연한 도달 여부 확인 필요
대지지분 크지 않음

출퇴근 최우선이면 현실적인 선택지

② 우장산역 인근

우장산 아이파크

1. 장점

단지 규모 큼
초중학교 접근성 양호
공원 인접, 주거환경 안정

2. 체크

5호선 단일 노선
언덕 여부 동별 차이
개발 모멘텀은 제한적

아이 둘, 10년 거주 목적이면 안정적인 선택

3️⃣ 강서구 큰 흐름

핵심 키워드

1. 가양역 9호선 급행
2. 대장홍대선 신설 예정
3. 가양·등촌 택지지구 용적률 상향 이슈
4. 한강벨트 선호 흐름

→ 강서 내에서도 가양·등촌 택지지구가 가격을 이끌고 있음

4️⃣ 선택 방향 정리

① 여의도 출퇴근 1순위
→ 9호선 라인 선호
→ 등촌역 인근이 동선 단순

② 아이 교육 + 생활 안정
→ 우장산 학군, 단지 규모, 공원 환경 장점

③ 10년 후 가치

9호선 급행
더블역세권 가능성
한강 접근성

이 3요소에 가까울수록 상단 가격 형성

5️⃣ 현실적인 전략 제안

1. 14억 풀레버리지 매수 전
   → 대출 승인 금액 확정

2. 동·라인·경사 직접 체크
   → 특히 우장산은 동별 차이 큼

3. 가양·등촌 택지지구 30평대도 병행 검토
   → 대지지분, 재건축 연한 비교

4. 최근 6개월 호가 상승 단지 추적
   → 수요 이동 확인

정리

실거주 10년이면 학군·동선 우선
투자 요소까지 보려면 9호선 급행 축
강서 안에서도 지역 간 격차 존재
계약 전 금융 계획 확정이 핵심

지금 상황은 충분히 서울 진입 가능한 체력
다만 숫자부터 고정한 뒤 단지 선택으로 넘어가는 흐름이 안정적.

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