가양동 한강변 고도제한 해제, 강서구의 대전환 시작될까

가양동 한강변 고도제한 해제, 강서구의 대전환 시작될까

핵심요약

김포공항 주변 고도제한 완화 가능성이 커지면서 강서구 가양동 한강변 개발 기대가 커지고 있다. 구청장이 직접 언급한 만큼 신뢰도가 높고, 한강변 층수제한 규제까지 사라지면 최소 30층에서 최대 49층까지의 고층 아파트 건립이 가능하다. 동신대아, 한강타운, 가양2단지의 통합 재건축은 송파 헬리오시티급 대단지로 성장할 수 있는 잠재력을 갖고 있으며, 등촌동 일부도 포함될 가능성이 거론된다. 여기에 교통, 상업, 산업 호재까지 겹치면서 강서구 가양·등촌 일대가 서쪽 한강변의 새로운 중심지로 부상할 것으로 전망된다.

최근 강서구 부동산 시장에서 가장 뜨거운 이슈는 단연 김포공항 주변 고도제한 완화다. 국제민간항공기구(ICAO) 기준 개정으로 김포공항의 고도제한을 완화할 수 있는 길이 열렸고, 강서구청장이 직접 언급하면서 현실화 가능성이 한층 높아졌다. 특히 가양동과 염창동 한강변 일대는 제한 자체가 풀릴 수 있는 지역으로 꼽히며, 그 의미가 상당히 크다.

그동안 서울 한강변 아파트들은 15층, 35층 층수 제한 규제를 받으며 개발에 제약이 많았다. 하지만 이번에 고도제한과 함께 층수 규제까지 사라질 경우 최소 30층에서 최대 49층까지 고층 아파트 건설이 가능해진다. 이는 단순히 건물 높이의 변화가 아니라, 한강변 스카이라인을 완전히 바꾸는 전환점이 될 수 있다.

재건축 사업성 측면에서도 기대감이 높다. 가양동 대표 단지인 동신대아, 한강타운, 가양2단지를 통합 재건축할 경우 6천에서 8천 세대 규모의 대단지로 재탄생할 수 있다. 이는 송파 헬리오시티(9,510세대)에 버금가는 규모로, 강서구에도 랜드마크급 초대형 단지가 들어설 수 있음을 의미한다. 다만, 실제 통합 추진 가능성은 변수들이 많아 쉽지 않을 수 있다는 신중론도 나온다.

재건축 분담금 역시 중요한 관심사다. 아직 확정된 수치가 없는 만큼 예단하기 어렵지만, 시뮬레이션상 용적률에 따라 1억에서 4억 원대까지 다양하게 추정된다. 보수적으로는 4억 6천만 원 수준, 기본선은 3억 원대 초반, 낙관적으로는 1억 원 이하도 가능하다는 계산이 나온다. 하지만 이는 어디까지나 가정일 뿐, 실제 사업 조건과 정책 방향에 따라 크게 달라질 수 있다.

이번 논의에서 흥미로운 점은 등촌동 일부도 포함될 가능성이 거론된다는 것이다. 기사 속 그림을 보면 등촌1동과 3동 대부분이 대상에 포함된 것으로 보인다. 실제로 가양·등촌 지구는 서울시 노후계획도시 1호로 지정된 지역이어서, 지구단위계획 재정비와 맞물려 본격적인 변화가 예상된다.

호재는 이뿐만이 아니다. 가양동은 이미 여러 개발 이슈가 겹쳐 있다. 대장홍대선 착공, 스타필드 빌리지 건설, CJ부지 6조 원 규모 개발, 지식산업센터 규제 완화 등이 줄줄이 대기 중이다. 마곡지구와 연계한 발전 가능성도 크고, 방화·염창과 함께 서쪽 한강변 전체가 큰 그림 속에서 변모할 것으로 보인다.

임대아파트가 많다는 점을 우려하는 시각도 있다. 그러나 가양동은 임대와 민간 단지가 구분되어 있어 소셜믹스 문제는 상대적으로 크지 않다. 오히려 임대 단지가 고급화된다면 지역 이미지를 개선하는 촉매제가 될 수 있다. 이 과정에서 가양동 전체가 서쪽 서울의 신도시급 위상을 확보할 수 있을 것이다.

종합해보면, 가양동 한강변은 고도제한 해제를 기점으로 새로운 국면을 맞이하고 있다. 고층 아파트 건립과 대단지 재건축, 교통과 상업 개발, 산업 인프라까지 결합되면 강서구의 미래 판도가 바뀔 수 있다. 오랫동안 저평가된 지역이라는 점에서 상승 여력은 크고, 실제 정책 추진 여부에 따라 강서구가 서쪽 한강변의 새로운 중심지로 자리매김할 가능성도 충분하다.