서울 집값 흐름과 통화량 기준으로 다시 보는 투자

서울 집값 흐름과 통화량 기준으로 다시 보는 투자

3줄요약

서울은 매물 부족과 공급 감소 영향으로 상승 흐름이 이어지는 분위기
금리와 통화량, 수요공급, 정책이 동시에 작용하며 자산 시장을 움직이는 중
10년 기준 두 배 상승을 평균값으로 보고 내 자산 위치를 점검할 필요

요즘 자산 시장 흐름을 다시 정리해봤다. 전체 분위기는 상승 쪽에 무게가 실려 있다. 부동산만 따로 보는 게 아니라 미국 주식, 한국 주식, 코인까지 같이 놓고 보니 결국 핵심은 금리와 통화량이다.

1️⃣ 현재 자산 시장 큰 그림

① 금리 흐름
2022년 급격한 금리 인상 → 자산 전반 하락
2023년 이후 완화 분위기 → 주식·코인·부동산 동반 반등

② 통화량 영향
코로나 이후 유동성 확대 → 모든 자산 급등
통화량 둔화 구간 → 시장 조정

결국 돈의 양이 자산 가격을 밀어 올린다. 평균적으로 10년 단위로 자산이 두 배 가까이 간다는 관점도 참고할 만하다.
10년 두 배면 평균 수준, 그 이상이면 상승을 잘 탄 것, 그 이하라면 점검 구간.
강남·마용성은 두세 배, 노도강은 두 배, 지방은 1.5배 정도. 내가 가진 지역이 어디인지에 따라 해석이 달라진다.

2️⃣ 서울 부동산 현재 분위기

① 매물 부족
가격은 높지만 팔 물건이 부족
살 사람은 계속 존재

② 공급 감소 구간
2025~2027년 서울 입주 물량 감소 예정
2022~2023년 재개발·재건축 멈춘 영향이 후행 반영

③ 정책 영향
시장에 나올 수 있는 물량 제한
구매자가 선택할 수 있는 옵션 축소

비싼 생수가 산 정상에서 팔리는 상황과 비슷하다. 가격은 높지만 수요가 유지되고 매물이 부족하면 가격은 쉽게 꺾이지 않는다. 서울에서 시작된 흐름이 부산 등 지방으로 확산될 가능성도 열어둬야 한다.

3️⃣ 지역별 투자 경험에서 얻은 메모

① 중랑구 신내동
전세가율 높을 때 갭투자
야간 분위기, 거주 환경 체감 후 장기 보유 고민

② 노원구 하계동
학군 좋고 아이들 많은 분위기
길거리 체감 수요 확인

③ 평촌 학군지
서울 과열 구간에서 대체지 선택
학군 + 입주 물량 많은 곳 선별

④ 강남권 임장
젊은 매도인의 자산 설계 관점
세금·상속·해외 이주까지 고려하는 시야 체감

결국동네 분위기, 아이들 수, 상권 공실, 저녁 거리 느낌까지 직접 확인하는 게 중요하다는 생각.

4️⃣ 시장을 움직이는 세 가지 축

① 금리와 통화량
유동성 확대 → 자산 상승 압력

② 수요와 공급
공급 감소 구간 진입 시 가격 탄력 커짐

③ 정책 방향
공급을 줄이는 방향이면 매물 희소성 확대

이 세 가지가 같은 방향으로 맞물리면 시장은 크게 움직인다. 지금은 공급 감소 + 유동성 기대 + 정책 영향이 겹쳐 있는 구간으로 보인다.

지금 체크할 것

① 내 자산이 10년 평균 대비 어디쯤인지
② 공급 감소 구간에 들어가는 지역인지
③ 실거주 수요가 실제로 존재하는 동네인지

싸게 사는 시기를 기다리는 접근보다는, 흐름을 이해하고 어디에 올라탈지 고민하는 구간에 가깝다. 통화량 기준으로 자산을 다시 계산해보고, 서울 공급 사이클과 맞물린 지역을 다시 점검해보는 게 지금의 숙제다.