규제 vs 공급, 그리고 ‘내로남불’ 논란

“그래봤자 집값 안 떨어져요”라는 말 뒤에 숨은 쟁점들 – 규제 vs 공급, 그리고 ‘내로남불’ 논란

3줄요약

1. 커뮤니티에서는 최근 규제 패키지를 두고 “단기 진정 vs 장기 공급 위축”이 핵심 쟁점으로 부각된다.
2. 재건축·재개발 활성화, 분상제·재초환 등 규제 완화를 통한 ‘공급 확대’가 가격 안정의 해법이라는 의견과, 단기적으로는 가격 자극 우려가 공존한다.
3. 공직자·정치권의 보유 현황과 과거 발언을 둘러싼 ‘위선/내로남불’ 논쟁이 여론을 자극하며, 정책 신뢰 회복이 가장 시급한 과제로 꼽힌다.

규제가 답인가, 공급이 답인가 – 커뮤니티가 본 핵심 축

이번 글의 출발점은 한 문장이다. “그래봤자 집값 안 떨어져요.” 커뮤니티에서는 이 한 줄이 왜 반복해서 등장하는지, 무엇이 바닥의 체감으로 작동하는지 조목조목 따져본다. 큰 줄기는 두 가지다. 첫째, 규제로 수요를 누르면 단기적으로는 숨고르기가 가능하지만, 그 규제가 재건축·재개발의 인센티브를 꺾고 인허가·사업성·금융조달을 동시에 악화시켜 중장기 공급을 막는다는 지적. 둘째, 반대로 규제를 풀면 재건축·재개발이 살아나 공급이 늘고, 전세 물량 확대→전세가 안정→매매-전세 갭 축소로 이어지는 ‘가격 안정 경로’가 열릴 수 있다는 주장이다.

이 과정에서 분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 토지거래허가제, 취득·양도세 중과, 대출규제 같은 굵직한 장치들이 계속 소환된다. 커뮤니티의 공통된 고민은 “단기”와 “장기”의 시간축이 다르다는 점이다. 규제를 강화하면 당장의 거래는 얼어붙고 일부 지역은 숨고르기처럼 보일 수 있다. 하지만 ‘거래절벽 속 신고가’라는 현상이 말해주듯, 희소한 곳일수록 실거래가가 드문 간격으로 뛰는 부작용이 나온다. 반대로 규제를 크게 풀면 단기적으로 매수 심리를 자극할 가능성이 있지만, 중장기에는 재건축·재개발의 수지 개선과 인허가 속도, 전세공급 확대를 통해 가격이 완만해질 수 있다는 논리다.

흥미로운 지점은 지역별 온도차다. 강남권처럼 대체지와 이동 수요가 제한적인 코어 입지는 “갭이 벌어져도 버틴다”는 의견이 많다. 결국 “전국을 일괄 규제로 누르는 방식”은 희소지의 가격을 더 단단하게 만들고, 비핵심지는 정책 신호에 따라 요동치며, 실수요자는 전세·월세로 내몰리는 그림이 반복된다는 게 현장의 체감이다. 여기서 커뮤니티가 찾는 해법 키워드는 간단하다. 인허가 간소화, 사업성 회복, 금융조달 길 열기, 그리고 디지털 기반의 신속 행정(총회·심의·보고 절차의 온라인화)까지. 즉 “규제의 미세조정”이 아니라 “공급 프로세스의 전면 효율화”를 요구하는 목소리다.

정책 신뢰가 왜 중요한가 – ‘위선/내로남불’이 만든 분노

두 번째 축은 정책 신뢰다. 이번 논의에서 감정선을 끌어올린 건, 공직자·정치권의 보유 자산과 과거 발언, 그리고 실제 행동 사이의 괴리다. 커뮤니티에는 “정책으로는 투기를 때리면서 정작 자신들은 코어 입지 자산을 지킨다”는 분노가 누적되어 있다. 특정 인물·사례가 거론되며 ‘재건축 초과이익·분상제·허가제’로 민간의 사업성을 깎아놓고, 시장에는 “기다려라/사면 안 된다”는 메시지를 보내면서 본인과 주변은 여전히 핵심지 보유·갭 활용을 했다는 의혹들이 쏟아진다. 이 대목에서 중요한 건 ‘팩트의 옳고 그름’ 이전에, 시장 참여자들이 체감하는 불신이다. “말과 행동의 불일치”가 한 번 각인되면, 규제 완화든 강화든 같은 정책 신호조차 시장에서 곧이곧대로 받아들이지 않는다는 것이다.

이 신뢰 이슈는 세금담론으로 번진다. “선진국처럼 보유·양도세를 현실화하자”는 주장과 “그러려면 상속·증여·거래세 체계 전반을 함께 손봐야 한다”는 반론이 맞선다. 어느 한 축만 ‘현실화’하면 조세 부담이 한쪽에 과도하게 쏠릴 수 있다는 우려다. 또 금리 변수도 언급된다. “고금리로 꺾자”는 단순 처방에는, 기업 펀더멘탈·수출 경쟁력·자본시장 충격이라는 역풍이 따라온다는 반박이 곧장 붙는다. 결국 가격을 ‘찍어누르는’ 방식이 아니라, 공급과 세제·금융·행정의 정합성을 높여 신뢰를 회복하는 게 우선이라는 결론으로 모인다.

정리하면 이렇다. 첫째, 규제 일변도는 단기 거래 위축의 착시를 줄 수 있지만, 장기 공급을 해치며 희소지 가격을 더 단단하게 만든다. 둘째, 규제 전면 해제도 단기 자극을 부를 수 있다. 다만 재건축·재개발 사업성 회복→전세공급 확대→갭 축소라는 경로를 통해 중장기 안정화를 도모할 여지가 있다. 셋째, 무엇보다 정책 신뢰가 기반이다. 말과 행동이 일치하고, 조세·금융·공급 프로세스가 한 방향을 볼 때 시장은 신호를 믿기 시작한다. 커뮤니티가 계속 “그래봤자…”를 되뇌는 이유는, 사실 가격 그 자체보다 “정책에 대한 신뢰가 회복되지 않았다”는 체감 때문일지도 모른다.

덧붙여, 이번 토론에서 나온 현실적인 제안 몇 가지를 메모처럼 남긴다. 1) 재건축·재개발 인허가의 전 과정 온라인화로 기간 단축, 2) 사업성 회복을 위한 비용·부담의 예측 가능성 제고(제도 룰의 중도 변경 최소화), 3) 전세공급을 늘릴 수 있는 세제·금융 인센티브의 정교화, 4) 지역별 수급과 대체지 유무를 반영한 차등적 접근, 5) 세제는 보유·양도·상증·거래를 한 묶음으로 보며 형평성과 지속가능성을 함께 설계. 결국 해법은 “한쪽을 세게 누르는” 단일 스위치가 아니라, 신뢰 회복을 축으로 한 다중 레버의 정렬이다.

이번 커뮤니티 논의는 감정적인 분노를 넘어, 왜 시장이 “규제의 언어”에 더 이상 반응하지 않는지 이유를 보여준다. 정교한 공급 로드맵과 믿을 수 있는 제도 일관성. 이 두 가지가 갖춰지면 “그래봤자…”라는 냉소는 서서히 사라지고, 그 자리에 “이 정도면 믿고 움직일 수 있겠다”는 신뢰가 생긴다. 그리고 그 신뢰가 쌓여야만, 우리가 바라는 가격의 ‘안정화’가 실제로 시작된다.