세입자 있는 집 매수 시 전세금 반환, 은행으로 해야 하나? 정확한 절차 정리

세입자 있는 집 매수 시 전세금 반환, 은행으로 해야 하나? 정확한 절차 정리

핵심요약

세입자가 거주 중인 집을 매수한 경우, 전세금 반환 시점에 단순히 세입자 계좌로 입금하면 문제가 될 수 있다. 특히 세입자가 전세자금대출을 이용 중이라면, 질권이 설정된 은행에 직접 상환해야 법적으로 안전하다. 이때 등기부등본에는 전세권이 없어도 질권이 존재할 수 있으므로, 매도인·세입자·리파인(중개기관)·은행 순으로 확인 절차를 밟는 것이 중요하다.

본문

전세 세입자가 있는 상태로 집을 매수하는 경우, 단순히 “나중에 세입자에게 전세금만 돌려주면 되겠지”라고 생각하기 쉽다. 하지만 실제로는 절차가 훨씬 복잡하다. 특히 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우, 단순히 세입자 계좌로 돈을 보냈다가 나중에 법적 문제가 생기는 사례가 많다.

우선 기본 개념부터 짚어보자. 세입자가 전세대출을 받으면, 해당 대출은행은 임대인(집주인)의 보증금 반환채권에 대해 ‘질권’을 설정한다. 즉, 세입자가 돈을 빌려서 전세를 들어왔으니, 그 보증금에 대한 권리가 은행에 일부 넘어간다는 뜻이다. 그래서 세입자가 나중에 전세금을 돌려받을 때, 실제 상환 대상은 ‘세입자’가 아니라 ‘은행’이다.

문제는 이 질권이 등기부등본에 표시되지 않는 경우가 많다는 점이다. 매수자는 등기부등본을 확인하고 “전세권도 없으니 깨끗하네”라고 생각하기 쉽지만, 실제로 세입자가 은행 대출을 끼고 들어왔다면, 질권이 은행 내부 시스템에만 등록되어 있을 수 있다. 이럴 때 매수인이 세입자에게 직접 전세금을 송금하면, 세입자가 그 돈으로 대출을 상환하지 않아도 아무런 제재가 없다. 결과적으로 은행은 새로운 집주인에게 “당신이 질권 설정된 보증금을 갚아야 한다”고 통보하게 된다.

그럼 이 문제를 예방하려면 어떻게 해야 할까?
첫 번째 단계는 매도인에게 확인하는 것이다. 매도인이 과거 세입자와 전세계약을 할 때, 전세대출이 있다면 은행에서 ‘질권 설정 안내문’을 등기우편으로 발송했을 가능성이 높다. 매수자는 그 문서를 요청해서 확인해야 한다.

두 번째는 세입자에게 직접 묻는 것이다. 세입자가 전세대출을 이용 중이라면, 반드시 어느 은행에서 얼마를 대출받았는지 확인해야 한다. 대부분의 세입자는 자신이 이용한 은행 정보를 알고 있으므로, 정중히 확인 요청하면 알려준다.

세 번째는 리파인(Refine) 같은 대출중개기관에 문의하는 것이다. 요즘 전세대출 질권관리 업무를 리파인이 대신하는 경우가 많다. 리파인 고객센터에 문의하면 해당 주택 주소 기준으로 질권 설정 여부를 확인해준다.

마지막으로는 은행 본점이나 지점에 직접 확인하는 절차다. 세입자에게 받은 정보(은행명, 대출금액)를 가지고 해당 은행에 연락해 “이 주소의 전세보증금에 질권이 설정되어 있는지, 반환은 어디로 해야 하는지”를 문의하면 된다.

실무적으로는 이 네 가지 절차 — 매도인 확인, 세입자 확인, 리파인 문의, 은행 확인 — 을 모두 거치는 게 가장 안전하다. 그리고 실제 잔금일에 전세금을 돌려줄 때는, 반드시 질권 설정된 은행 계좌로 송금해야 한다. 그래야 세입자의 대출이 즉시 상환되고, 집주인의 반환 의무도 동시에 종료된다.

등기 절차가 끝난 후 1~2주 뒤에는 은행에서 공식 통지서가 도착하기도 한다. 내용은 “세입자가 전세대출을 이용 중이므로, 전세보증금은 당행으로 상환해야 한다”는 안내문이다. 하지만 모든 경우에 오는 것은 아니고, 일부 은행은 리파인이나 HUG(주택도시보증공사)를 통해서만 통지한다. 따라서 단순히 우편을 기다리기보다는, 미리 선제적으로 확인하는 것이 훨씬 낫다.

정리하자면, 등기부등본상 전세권이 없더라도 질권은 존재할 수 있고, 전세금 반환 시 세입자에게 직접 주면 위험하다. 반드시 질권 설정 여부를 확인한 후 은행으로 송금해야 한다. 이 과정은 번거롭지만, 나중에 법적 분쟁이나 은행의 추심 통지를 피하려면 필수적인 절차다.

결국 안전하게 전세금을 반환하는 가장 확실한 방법은 ‘확인’이다. 매도인, 세입자, 리파인, 은행 — 이 네 곳의 정보를 교차 검증하고, 금액이 모두 일치할 때 비로소 송금하는 것이 정답이다.

부동산 거래에서 가장 큰 리스크는 “모른 채로 넘어가는 것”이다. 작은 확인 하나가 수천만 원의 손실을 막는다는 점을 꼭 기억해두자.