일시적 1가구 2주택, 전세 낀 집 팔 수 있을까? 현실적인 방법 정리

일시적 1가구 2주택, 전세 낀 집 팔 수 있을까? 현실적인 방법 정리

3줄 요약

1. 전세가 끼어 있어도 매매는 가능하지만 매수자가 전세를 승계해야 한다
2. 일시적 1가구 2주택 비과세 기간이 지나면 양도세 부담이 커진다
3. 세입자 매수 제안, 실거주 후 매도, 전세 승계 매도 등 현실적 선택지가 있다

전세 낀 집, 거래가 가능한가?

커뮤니티를 보면 ‘일시적 1가구 2주택인데 전세 준 집을 팔 수 있냐’는 질문이 자주 올라온다. 결론부터 말하면 가능하다.
하지만 조건이 있다. 전세 계약이 남아 있다면 매수자는 그 전세를 그대로 승계하는 조건으로만 집을 살 수 있다.
즉, 지금 바로 들어와 살 집을 찾는 사람에게는 팔 수 없는 구조다.
그래서 현실적으로는 전세 만기 시점에 맞춰 매도하거나, 세입자에게 “조금 싸게 집을 직접 사시겠어요?” 하고 제안하는 방법이 가장 많다.
요즘은 세입자 입장에서도 같은 동네, 같은 집에서 계속 살 수 있다면 매수 의사를 보이는 경우가 종종 있다.

다만 이 상황이 복잡해지는 이유는 대부분 비과세 기간 때문이다. 단순히 거래가 되느냐의 문제가 아니라 세금이 얼마나 붙느냐의 문제로 이어진다.

비과세 기간이 끝나면 양도세 부담 커진다

일시적 1가구 2주택은 새 집을 산 뒤 일정 기간 내에 기존 집을 팔면 비과세 혜택을 주는 제도다.
보통 비조정지역은 1년, 조정지역은 2년 이내에 기존 주택을 팔아야 한다.
문제는 전세 만기가 그보다 늦게 잡혀 있으면 팔고 싶어도 비과세 기간이 끝나버리는 경우가 생긴다는 점이다.
이럴 때 선택지는 세 가지 정도다.

첫째, 전세 만기 후 바로 매도하는 방법. 매매는 가능하지만 비과세가 아니므로 양도세가 크게 붙는다.
둘째, 2년 실거주 후 매도. 시간이 걸리지만 다시 비과세 조건을 만들 수 있다.
셋째, 세입자에게 매수 제안. 전세 만기 전이라도 거래 가능하며 협의가 잘 되면 빠른 정리도 가능하다.

결국 이 상황의 핵심은 세입자, 세금, 시기 이 세 가지다.
비과세 기한이 끝났다고 해서 매도를 못 하는 건 아니지만, 양도세를 얼마나 감수할 수 있느냐가 현실적인 기준이 된다.

정리하자면 전세 낀 집은 가격만 맞으면 거래는 가능하다.
하지만 비과세 기간이 이미 끝났다면 세금 부담이 커질 수 있고, 단순히 전세 계약 만료만 기다리기보단 세입자와 협의해 매수 전환이나 조기 매매를 검토하는 게 좋다.
커뮤니티에서도 “결국은 가격이 답이다”, “세금보다 스트레스가 더 크다”는 반응이 많았다.
결국 지금 시장에서는 타이밍과 세금 전략을 함께 봐야 손해를 줄일 수 있는 시기다.