아파트 매매 잔금일 매도인 취소 요구, 법적 효력과 매수인 선택지는?

아파트 매매 잔금일 매도인 취소 요구, 법적 효력과 매수인 선택지는?

핵심요약

아파트 매매 계약에서 계약금과 중도금까지 납부가 완료된 상황이라면 매도인이 일방적으로 매매를 취소할 수 없다. 배액배상을 한다고 주장하더라도 시기와 방식이 적법하지 않으면 효력이 인정되기 어렵다. 잔금일 매도인이 소유권 이전을 거부한다면 매수인은 잔금을 공탁하고 소유권 이전을 강제할 수 있으며, 필요 시 손해배상 청구도 가능하다. 다만 현실적으로는 소송 시간과 비용을 고려해 배액배상 이상의 조건으로 합의하는 경우도 있다.

본문

최근 부동산 카페에 올라온 한 사례가 눈길을 끌었다. 생애 첫 집을 매수한 가족이 아파트 매매 계약을 진행했는데, 잔금일에 매도인 측이 계약을 취소하겠다고 나오며 큰 갈등이 벌어진 것이다. 상황을 정리해보면 매수인은 이미 계약금과 중도금을 모두 납부했고, 잔금만 남은 상태였다. 그런데 매도인 본인이 아닌 가족이 대리인이라며 나타나 일방적으로 계약 취소를 통보하고는 자리를 떠나버린 것이다.

법적으로 보면 중도금까지 납부된 계약은 매도인의 단순한 의사만으로는 취소할 수 없다. 민법상 매도인은 계약금만 받은 상태에서만 계약을 해제할 수 있고, 그마저도 배액배상을 조건으로 한다. 하지만 중도금 이후에는 일방적 해제가 불가능하다. 따라서 매도인 측이 주장하는 배액배상 의사도 시기적으로 늦었고, 실제 이행되지 않았기 때문에 효력이 없다고 볼 수 있다.

해당 매수인은 잔금일에 소유권 이전을 하겠다는 의사를 분명히 밝혔고, 매도인 측이 자리를 떠나 버리자 잔금을 법원에 공탁하는 방식으로 대응했다. 공탁은 상대방이 수령을 거부할 때 매수인의 의무 이행을 입증하는 중요한 절차다. 이를 통해 매수인은 계약상 의무를 다했음을 보여줄 수 있고, 추후 소송에서도 강력한 근거가 된다.

문제는 매도인 측이 계속해서 억지를 부린다는 점이다. 잔금일 하루 전에서야 계좌번호를 달라며 배액배상을 언급하고, 당일에는 소유권 이전 의사 없이 ‘계약은 무효’라는 주장만 남기고 나갔다. 매수인 입장에서는 황당할 수밖에 없는 상황이다. 더욱이 최근 시세가 올라 같은 조건의 집을 다시 구하려면 배액배상금으로는 턱없이 부족한 상태다.

그렇다면 매수인의 선택지는 무엇일까. 첫 번째는 끝까지 가는 방법이다. 법원을 통해 소유권 이전 강제 절차를 밟아 실제 등기를 넘겨받는 것이다. 이 경우 시세 상승분도 확보할 수 있어 경제적으론 유리하다. 두 번째는 손해배상 청구다. 계약 불이행으로 인한 기회비용, 변호사 비용, 이주 준비 과정에서의 손실 등을 청구할 수 있다. 세 번째는 합의로 종결하는 방식이다. 현실적으로 소송에 들어가는 시간과 비용이 부담될 수 있기 때문에, 배액배상에 더해 일정 금액을 추가로 받아내고 정리하는 경우도 많다.

하지만 이번 사례에서 매도인 측의 태도를 보면 단순한 오해나 착오라기보다는 집값 상승에 따른 마음 바뀜으로 보인다. 실제로 집값이 떨어지는 상황이었다면 이런 억지 주장은 나오지 않았을 가능성이 높다. 즉, 계약을 일방적으로 파기하려는 매도인의 잘못이 명확하다고 할 수 있다.

매수인 입장에서는 억울한 마음이 클 수밖에 없다. 이미 생애 첫 집을 위해 자금을 마련해 계약을 진행했고, 절차대로 모든 의무를 이행했는데도 매도인의 변심 때문에 법적 분쟁에 휘말린 셈이다. 그러나 법적으로는 매수인이 확실히 유리한 위치에 있으므로, 매도인 측의 주장은 큰 힘을 얻기 어렵다.

결국 중요한 건 매수인이 어떤 결정을 내리느냐다. 시세 상승분까지 고려해 끝까지 소유권 이전을 요구할 것인지, 아니면 현실적인 타협을 통해 일정 금액을 추가 보상받고 마무리할 것인지 판단해야 한다. 어느 쪽이든 매수인의 권리는 법적으로 보장되어 있으니 불리한 위치에 있다는 불안감은 가질 필요가 없다.

정리하자면, 아파트 매매에서 계약금과 중도금까지 지급한 상황이라면 매도인은 결코 일방적으로 계약을 취소할 수 없다. 매수인은 잔금을 공탁한 시점에서 이미 계약상 의무를 다했으며, 이후에는 소유권 이전 강제 집행이나 손해배상 청구가 가능하다. 현실적인 합의 여부는 매수인의 선택일 뿐, 법적 권리는 확실히 매수인 편에 있다는 점이 이번 사례의 핵심이다.