상속등기 전 아파트 매매계약, 효력 있을까?

상속등기 전 아파트 매매계약, 효력 있을까?

핵심요약

아파트 매매를 진행하다보면 소유주 사망으로 인해 상속 문제가 발생하는 경우가 있다. 상속등기 전이라도 계약을 체결할 수는 있지만, 상속인 전원의 동의와 확인 절차가 필수다. 법적 안정성과 분쟁 예방을 위해서는 상속등기를 마친 후 계약하는 것이 가장 안전하며, 최소한 상속인 전원의 인감확인서와 가족관계 증명 등을 확인해야 한다.

본문

아파트를 매수하려는 과정에서 등기부등본을 확인했더니 공동소유자가 4명으로 나와있었다. 그중 어머니와 자녀 3명이었는데, 가계약금을 송금하고 나니 어머니가 이미 돌아가신 상태라는 사실을 알게 되었다. 이 상황에서 가장 큰 의문은 바로 상속등기 전 계약서 작성이 과연 효력이 있느냐 하는 점이다.

중개사의 설명은 단순했다. 어머니가 사망했다면 지분은 자동으로 자녀들에게 상속되므로 계약서에는 자녀 3명만 매도인으로 기재하면 되고, 상속등기는 소유권 이전 시점에만 하면 된다는 것이다. 즉 계약서 작성 단계에서는 굳이 상속등기를 기다릴 필요가 없다고 말한 셈이다.

하지만 매수인 입장에서는 불안할 수밖에 없다. 왜냐하면 계약서 작성일 기준 등기부에는 여전히 사망한 어머니가 공동소유자로 기록되어 있기 때문이다. 즉 등기부상 소유주와 계약서상 매도인의 명단이 일치하지 않는 모순이 생긴다. 이 경우 혹시라도 나중에 법적 분쟁이 생겼을 때 계약이 무효가 되는 건 아닌가 하는 걱정이 생길 수밖에 없다.

댓글에서도 다양한 의견이 나왔다. 한 회원은 “상식적으로는 굳이 상속등기를 마치지 않아도 문제는 없을 것 같다”고 했지만, 또 다른 회원은 “상속등기를 하고 계약을 진행했다”는 경험을 공유했다. 상속인들이 합의하면 상속등기는 금방 진행할 수 있고, 최소한 법무사를 통해 상속인 전원의 인감확인서라도 받아놓고 계약해야 안전하다고 강조했다.

실제로 상속등기는 단순히 절차상의 문제가 아니다. 상속세와 취득세 납부도 필요하고, 상속인 중 한 사람이라도 동의하지 않으면 등기를 진행할 수 없다. 즉, 상속인 전원이 동의하고 인감증명서 등을 제출해야 비로소 안정적인 소유권 정리가 가능하다. 따라서 아무리 중개사가 “문제없다”고 해도, 상속인 전원 동의 여부와 다른 상속인이 없는지를 철저히 확인하지 않으면 큰 리스크가 뒤따를 수 있다.

계약금 지급 방식도 중요한 포인트다. 사망한 소유주의 지분은 상속인에게 분배되므로, 계약금은 상속인 전원에게 지분 비율에 맞게 입금해야 한다. 만약 특정 상속인에게만 몰아서 돈을 주고 나중에 다른 상속인이 문제를 제기하면, 매수인이 낭패를 볼 수 있다. 이런 세부 절차까지 고려하면 ‘상속등기 없이도 계약이 가능하다’는 말은 맞지만, 상당히 위험부담이 크다고 볼 수 있다.

정리하자면, 상속등기 전이라도 계약 자체는 성립할 수 있다. 다만 상속인 전원의 동의와 서류 확인, 그리고 계약금 분배까지 정확히 이루어져야만 문제가 생기지 않는다. 그럼에도 불구하고 매수인의 입장에서 확실히 안전하게 가려면 상속등기를 먼저 마치고 계약하는 게 최선이다. 그래야 추후 소유권 이전 과정에서 불필요한 분쟁이나 리스크를 피할 수 있다.

결국 이 문제는 “실무적으로는 가능하나, 법적으로는 불안정한 상태”라고 요약할 수 있다. 조금이라도 리스크를 줄이고 싶다면, 상속인 전원 확인 → 인감확인서 확보 → 가족관계증명서 및 제적등본 확인 → 상속등기 완료 후 계약. 이 네 단계를 밟는 것이 가장 안전한 선택일 것이다.

실무에서는 빠르게 진행하려고 상속등기 전에 계약을 체결하는 경우도 많지만, 매수인의 입장에서는 혹시라도 모르는 변수를 대비해야 한다. 상속은 단순한 소유권 이전이 아니라 법적인 권리 관계가 얽혀 있는 복잡한 절차이기 때문이다. 결국 ‘조금 귀찮더라도 안전하게 가느냐, 아니면 빠르지만 위험하게 가느냐’의 선택 문제라 할 수 있다.

이런 상황에 부딪힌다면, 반드시 상속인 전원의 동의를 확인하고, 가능하다면 법무사의 도움을 받아 서류를 정리하는 게 좋다. 중개사 말만 믿고 섣불리 진행하는 건 자칫 큰 리스크로 돌아올 수 있기 때문이다.