분당·판교에서 다시 갈아타기, 어디가 현명한 선택일까

분당·판교에서 다시 갈아타기, 어디가 현명한 선택일까

핵심요약

서판교 신축에 거주하던 한 사람이 교통 불편과 낮은 시세 상승률로 고민에 빠졌다. 분당은 같은 시기 큰 폭으로 올랐는데, 서판교는 상대적으로 정체된 것이다. 그래서 자산 24~25억을 기준으로 다시 분당으로 돌아가야 할지, 아니면 서울 재건축·재개발로 가야 할지 의견이 분분하다. 일부는 파크뷰나 상록우성 같은 분당 대장 아파트를 추천하고, 또 다른 일부는 서울 진입이 장기적으로 더 낫다고 본다.

분당과 판교, 특히 서판교 생활권에서 갈아타기를 고민하는 사람들의 이야기는 언제나 화두가 된다. 분당에서 살다가 신축과 녹지, 주차 편의성을 고려해 서판교로 옮겼지만, 교통이 발목을 잡고 가격 상승도 기대만큼 따라오지 못하면서 상대적 박탈감을 느끼는 경우가 많다. 같은 시기 분당 주요 단지는 큰 폭으로 올랐는데 서판교는 오히려 정체되었으니, 다시 분당으로 돌아가는 게 맞을지 고민이 깊어질 수밖에 없다.

실제로 가용자산이 24\~25억이라면 선택지가 꽤 다양하다. 가장 많이 언급되는 것은 분당 대장 아파트들이다. 상록우성, 양지, 시범단지, 파크뷰 같은 곳들이 대표적이다. 이 단지들은 입지적으로 역세권이고 학군도 좋으며, 무엇보다 용적률이 낮아 재건축 기대감까지 더해져 있다. 많은 사람들이 “늦을수록 격차만 더 벌어진다”며 분당 대장을 지금이라도 들어가야 한다고 조언한다. 특히 파크뷰는 아직 본격적으로 상승하지 않았다는 분석도 있어서, 백현마이스 개발이 본격화되면 추가 상승 여력이 충분하다는 시각도 있다.

반대로 “경기도는 결국 경기도일 뿐”이라는 주장도 만만치 않다. 강남3구, 송파, 성수, 흑석, 자양 같은 한강벨트 재건축·재개발로 진입하라는 의견이다. 예산이 24\~25억이라면 강남 국평은 어렵더라도 송파의 재건축 단지나 서초의 한신, 가락삼익, 올림픽훼밀리타운 등은 아직 접근 가능한 곳들이 있다. 장기적인 자산가치 상승률은 결국 서울이 분당보다 앞설 거라는 판단에서다. 특히 서초 학군과 대치동 학원가 접근성까지 고려하면 교육 수요에도 유리하다는 분석이 이어졌다.

또 다른 의견으로는 분당이나 판교에서 전세를 살면서 서울 재개발 빌라에 투자하라는 조언도 나왔다. 지금 분당 고용적률 아파트에 들어가면 기회비용이 크다는 점을 지적하며, 차라리 실거주는 안정적으로 유지하면서 투자금은 서울에 묶어두라는 것이다. 다만 이 과정에서 재개발 현금청산 위험과 입주권 여부를 두고 논쟁이 오가기도 했다. 권리산정일, 도정법 조항까지 언급되며 실제 투자 경험자와 우려하는 쪽의 시각이 팽팽히 맞섰다.

서판교를 그대로 유지하는 쪽의 의견은 상대적으로 적었다. 원마을이나 산운처럼 환경 자체는 좋은 곳이지만, 상권이 약하고 교통 불편이 크다는 지적이 많다. 일부는 서판교역 개통이나 주변 개발이 이뤄지면 반등할 수 있다고 말했지만, 대세는 아니다. 대장동 물량 리스크도 가격에 부정적으로 작용한다는 분석이 이어졌다.

결국 선택지는 크게 두 가지로 나뉜다. 첫째, 분당 대장 아파트에 지금이라도 들어가 안정성과 미래 재건축 가능성을 확보하는 방법. 둘째, 과감히 서울 재건축·재개발로 진입해 장기적인 상승 여력을 노리는 방법. 각자 장단점이 뚜렷하기 때문에 본인의 생활권, 자녀 교육, 교통 여건, 투자 성향에 따라 판단해야 한다. 분당은 여전히 생활 인프라와 학군 면에서 강력한 장점이 있고, 서울은 장기적으로 자산가치 상승이 유리하다.

요약하자면, 서판교는 교통과 상권의 한계 때문에 분당이나 서울 대비 불리하다는 데 다수의 의견이 모인다. 실거주 안정성을 우선한다면 분당 대장 아파트, 투자수익을 우선한다면 서울 진입이 더 낫다는 판단이다. 결국 답은 본인이 무엇을 더 중요하게 두는지에 달려 있다.