다주택자 양도소득세 중과 유예, 매도·매수 전략과 시장 변화 정리

다주택자 양도소득세 중과 유예, 매도·매수 전략과 시장 변화 정리

3줄 요약

다주택자 양도소득세 중과 유예는 5월 9일 계약분까지 한시 적용된다.
무주택자는 선택지가 늘었고, 1주택자는 갈아타기 난도가 크게 높아졌다.
상반기 매물 증가 이후 하반기에는 매매·전세 모두 공급 축소가 예상된다.

다주택자 양도소득세 중과 유예 정책 개요

정부는 5월 9일까지 매매 계약이 체결되는 다주택자 주택에 한해 양도소득세 중과를 적용하지 않고 일반 과세를 적용한다고 밝혔다. 정책 취지는 다주택자 매물을 시장에 유도해 무주택자의 내 집 마련 기회를 늘리는 데 있다. 세입자가 거주 중인 주택도 조건 충족 시 거래가 가능하도록 열어둔 점이 특징이다. 다만 발표가 SNS와 국무회의를 거치며 단계적으로 이뤄져 시장 참여자들이 내용을 따라가기 어려운 상황이 발생했다.

매도자 관점에서 체크해야 할 일정과 리스크

다주택자는 반드시 5월 9일 이전에 매매 계약을 완료해야 한다. 토지거래허가구역에 해당하는 경우 약정서 신청이 필요하며, 승인까지 약 3주가 소요된다. 이를 고려하면 4월 초 이전에는 신청이 들어가야 하고, 실질적인 매도 결정은 3월 말까지 마무리해야 한다. 약정서 반려 가능성은 낮지만 행정 처리 지연 가능성은 남아 있어 일정 관리가 중요하다. 설 연휴 전후로 가족 간 협의를 마치고 빠르게 판단하는 것이 필요하다.

매수자별 전략 차이

무주택자는 이번 정책의 직접적인 수혜층이다. 다주택자 매물이 상반기에 집중적으로 나오면서 선택지가 늘어날 수 있다. 5월 9일 이전까지 적극적인 임장과 자금 점검이 요구된다.
1주택자는 상황이 다르다. 허가 신청 시 무주택 요건이 적용되면서 기존 주택을 먼저 매도한 뒤 매수하는 방식이 사실상 필수가 됐다. 잔금 일정과 주거 공백을 감내해야 하므로 갈아타기 계획은 보수적으로 접근할 필요가 있다.

대출 환경과 시장 전망

이번 정책 국면에서 대출은 가장 큰 변수다. 신규 주택담보대출은 가능하더라도 세입자 퇴거 시 활용 가능한 생활안정자금 대출은 한도가 제한적이다. 이로 인해 갭을 활용한 매수는 쉽지 않다. 현금 소득이 꾸준한 무주택자가 상대적으로 유리한 위치에 선다.
시장 측면에서는 상반기 이후 다주택자 매물이 줄어들 가능성이 크다. 실거주 요건과 취득세 부담으로 거래가 위축되면서 매매와 전세 모두 공급이 감소할 수 있다. 이 과정에서 일부 거래는 높은 가격으로 체결될 가능성이 있으며, 전세 시장 역시 물량 축소에 따른 가격 변동성이 커질 수 있다.

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