심형석 교수가 본 지금 부동산 시장, 무주택자와 1주택자의 선택

심형석 교수가 본 지금 부동산 시장, 무주택자와 1주택자의 선택

3줄 요약

서울 분양가는 물가와 비용 상승 영향으로 계속 높아지고 있다
매물 많은 시기가 매수자에게 유리하며 단기 판단이 중요하다
무주택자와 1주택자 모두 이동 전략이 필요한 시점이다

분양가 상승과 시장 환경

최근 서울 분양가는 빠르게 높아지고 있다. 30평형대 아파트가 20억 원 이하에서 공급되기 어려운 상황에 근접했다. 이는 집값만의 문제가 아니라 자재비, 인건비, 전반적인 물가 상승이 함께 작용한 결과다. 일상 소비 전반의 가격이 오른 환경에서 주택 가격만 낮아질 것이라는 기대는 현실과 거리가 있다. 분양가 상승은 기존 주택 가격의 하방을 제한하는 역할도 한다.

주택 구매 시점에 대한 판단

매물이 충분할 때는 매수자가 선택권을 가진다. 집주인이 매도에 적극적인 시기에는 가격 조정 가능성뿐 아니라 층, 향 같은 조건도 고를 여지가 있다. 반대로 매물이 줄어들면 협상력은 약해진다. 가격이 내려올 때 매수한다는 원칙은 여전히 유효하지만, 분양가가 계속 오르는 환경에서는 지나친 대기는 기회 비용을 키울 수 있다.

전세 거주자의 대응 전략

전세 만기를 채우는 것보다 주기적으로 시장을 점검하는 접근이 필요하다. 임대차 제도 변화 이후 집주인은 세입자의 조기 퇴거에 비교적 유연한 편이다. 급매가 있다면 전세 계약 조정도 선택지가 될 수 있다. 장기간 전세 거주 동안 자산 가격이 함께 상승하는 흐름을 고려하면, 매입 시점을 미루는 전략은 신중해야 한다.

가격대별 수요 이동

현재 수요는 9억에서 15억 원대 주택에 집중되는 모습이다. 이 흐름은 점차 6억에서 9억 원, 더 나아가 외곽 지역으로 확산될 가능성이 있다. 거래는 늘 수 있지만 상승 폭은 지역과 가격대별로 차이가 날 수 있다. 주거 선택은 단계적으로 상향 이동을 염두에 두는 것이 현실적인 접근이다.

1주택자의 갈아타기와 정책 변수

시장의 원활한 순환을 위해서는 1주택자의 이동이 중요하다. 처분 조건부 이동이 가능해질 경우 거래량이 늘고 매물 부담도 완화될 수 있다. 무주택자가 단기간에 매수로 전환하기는 쉽지 않기 때문에, 기존 보유자의 이동이 시장 흐름에 큰 영향을 준다.

다주택자와 비아파트 전략

지방 비거주 주택을 보유한 경우 보유 부담과 향후 활용 가능성을 함께 점검해야 한다. 소형 주택이나 수익성 낮은 물건은 정리가 하나의 선택이 될 수 있다. 반면 서울 핵심지 역세권의 대형 오피스텔이나 재개발 가능성이 있는 연립·다세대는 중장기 관점에서 검토 대상이다. 재개발 투자는 진행 단계와 위험 요인을 충분히 살핀 뒤 접근하는 것이 필요하다.

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