서울 부동산, 지금 들어가도 될까? 상승론 vs 신중론 정리

서울 부동산, 지금 들어가도 될까? 상승론 vs 신중론 정리

핵심요약

서울 부동산 시장이 다시 과열 양상을 보이면서 ‘지금이라도 들어가야 하나’는 고민이 커지고 있다. 성동구를 비롯한 주요 지역은 이미 13억 이상으로 호가가 치솟았고, 시장 참여자들은 상승세가 이어질지, 조정이 올지를 두고 의견이 갈리고 있다. 다수는 이번 정권 내 2배 이상 상승을 전망하며 매수를 권하지만, 일부는 이미 과열된 지역을 피하고 상대적으로 덜 오른 중급지를 노리라는 조언도 내놓고 있다.

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최근 부동산 커뮤니티에서는 “지금 서울 부동산 들어가는 거 어떻게 생각하시나요?”라는 질문 하나에 수십 개의 의견이 달리고 있다. 성동구만 해도 13억 이상은 있어야 ‘괜찮은 집’을 볼 수 있다는 현실에, 무주택자들은 망설이고 있다. “너무 올랐다, 이제는 위험하다”는 불안감과 “아직 시작일 뿐이다”는 기대감이 동시에 존재한다.

상승론 쪽의 논리는 간단하다. 과거 사례를 보면, 노무현 정부 시절 약 80% 상승, 문재인 정부 시절 100% 이상 상승이 있었다는 것이다. 따라서 이번 정권에서도 최소 150% 상승, 즉 2배에서 2.5배까지 오를 가능성이 높다고 본다. 이들은 “정부 규제가 강하다고 해도, 결국 공급은 제한되어 있고 수요는 계속된다”는 점을 강조한다. 특히 마용성(마포, 용산, 성동)과 강남권은 일시적인 조정이 있더라도 장기 상승 추세는 유지된다는 견해가 많았다.

한편, 신중론자들은 “이미 서울 핵심지는 너무 올랐다”며 경고한다. 강남·용산·성동은 각종 개발 호재로 인해 단기간에 급등했지만, 실제 사업 추진은 더디거나 불확실하다는 지적이다. 예를 들어, 오세훈 시장의 한강벨트와 모아타운, 신통기획 등으로 인해 빌라촌까지 가격만 오르고 실질적인 진행은 더딘 경우가 많다. “지금 들어가면 결국 비싼 값에 매수하고, 몇 년 동안 묶일 수도 있다”는 의견이다.

이들은 대안으로 덜 오른 지역을 추천한다. 서울 외곽이나 직주근접성이 좋은 중급지, 예를 들어 창신동, 신림, 영등포 등 20평대 중대형 단지 중 전고점을 아직 회복하지 못한 곳을 언급한다. “7억 전후 실거주 단지들 중에도 생활환경이 괜찮고 개발 가능성이 있는 곳이 많다”는 것이다.

또 다른 시각에서는 “시장을 부정적으로만 보지 말라”는 조언도 나왔다. 지금 가격이 높다고 해서 무조건 고점은 아니라는 것이다. “서울 부동산은 항상 비쌀 때 사야 했다”는 말처럼, 과거에도 비싸다고 느꼈던 시점이 결국 저점이었다는 경험담이 반복된다. 특히 실거주 목적이라면, 대출 규제 강화 전에 들어가는 것이 현실적이라는 의견도 적지 않다.

하지만 한편으로는 “업자성 댓글이나 과도한 상승 전망에는 주의해야 한다”는 목소리도 있다. 일부는 시장을 과열시키려는 의도로 낙관론을 부추긴다는 점을 경계했다. “객관적 판단은 숫자와 현실에서 나온다”며 냉정하게 시장을 바라보라는 조언이다.

결국 핵심은 자신이 어떤 목적과 시점으로 접근하느냐다. 실거주라면 입지, 교통, 생활 인프라를 우선 고려하고, 투자라면 향후 공급 물량과 금리 환경을 꼼꼼히 살펴야 한다. 단순히 “지금 오를까?”만 보는 것이 아니라, 자신의 자금 구조와 보유 계획까지 포함한 종합 판단이 필요하다.

현재 서울 시장은 상승세가 여전하다. 하지만 모든 지역이 동일하게 오르지는 않는다. 강남·용산·성동처럼 이미 고점에 가까운 지역보다는, 아직 회복이 더딘 중급지의 선택이 현실적인 대안이 될 수 있다.

정리하자면, 지금 서울 부동산에 들어가는 건 ‘가능은 하지만 전략이 필요하다’는 결론이다. 무리한 대출로 뛰어들기보다는 실거주 중심의 장기적 접근, 혹은 상대적 저평가 지역 중심의 선택이 현명하다. 단기적인 가격 흐름에 휘둘리기보다는, 금리·공급·정책 흐름을 함께 고려해야 한다.

결국 부동산은 심리 싸움이다. 누군가는 지금도 “너무 비싸다”고 말하고, 누군가는 “아직 저점이다”고 말한다. 어느 쪽이든 정답은 없다. 다만 분명한 건, 판단은 빠를수록 선택의 폭이 넓다는 것이다.