35억 예산으로 집을 고른다면, 신축인가 재건축인가

35억 예산으로 집을 고른다면, 신축인가 재건축인가

핵심 요약

35억 예산으로 서울 아파트를 고민하는 한 사례를 보면, 선택의 갈림길은 크게 세 가지다. 첫째, 신축의 주거 만족도를 우선할지, 둘째, 구축 재건축의 업사이드를 노릴지, 셋째, 대치·도곡 학군권을 지킬지 아니면 개포·일원·용산 등 다른 지역을 선택할지다. 여러 의견을 종합하면 학령기 자녀가 있는 경우엔 실거주 만족도를 중시해 개포·일원의 최신 신축을 우선 고려하고, 재건축을 통한 투자 업사이드에 관심이 있다면 은마나 일원가람 같은 구축도 선택지가 된다. 다만 결국 본인의 라이프스타일, 교육관, 장기 거주 계획이 최종 선택을 결정짓는 핵심 요소가 된다.

서울에서 35억 예산으로 아파트를 고민하는 경우, 어디서부터 생각을 풀어가야 할지 막막한 게 사실이다. 송파에 살던 한 가족 사례를 보자. 어린 자녀를 키우면서도 대치·도곡 인근에서 유년기를 보낸 경험이 있어, 언젠가는 그쪽으로 돌아가야겠다는 막연한 생각을 품고 있었다. 하지만 막상 현실적인 이사 시점이 다가오니 고민은 더 복잡해졌다.

이 가족은 현재 집을 매도하고 현금성 자산에 대출을 보태면 35억에서 37억 정도, 30평 초반대 아파트를 구입할 수 있다고 계산했다. 문제는 부부 모두 부동산에 서툴러 어디서부터 방향을 잡아야 할지 감조차 오지 않는다는 점이었다.

신축의 매력과 구축의 유혹

가장 먼저 마주친 고민은 신축과 구축 중 무엇을 선택할지였다. 신축은 말할 것도 없이 삶의 만족도가 높다. 최신 설계, 쾌적한 주차장, 단지 내 커뮤니티 시설은 아이를 키우는 가정에 특히 매력적이다. 반대로 구축은 당장 불편할 수 있지만, 재건축이 본격화될 경우 큰 시세 차익을 기대할 수 있다.

예산 35억대면 대치동 은마, 우성쌍용, 개나리 같은 구축 단지도 접근 가능하다. 하지만 재건축은 언제 될지 불확실하고, 10년이라는 시간은 결코 짧지 않다. 아이가 성장하는 학령기 10년 동안 쾌적한 환경에서 지내는 것 자체가 중요한 가치라는 점을 간과하기 어렵다.

범대치냐, 개포·일원이냐

다음 고민은 지역 선택이다. 부부 모두 대치 인근에서 자랐기에 그 동네에 대한 향수가 크다. 학군, 입지, 브랜드 모두 안정적인 범대치 지역은 확실히 매력적이다. 하지만 예산 대비 상품성이 만족스러울지는 또 다른 문제다.

여기에 개포·일원 신축 단지들이 강력한 대안으로 떠오른다. 최근 입주한 개포래미안포레스트 같은 단지는 신축의 주거 품질을 누리면서도 대치권과 가격 격차가 점차 줄어드는 흐름을 보인다. “개포 신축에서 한 사이클 경험하고 옮기는 게 어떻겠냐”는 조언이 나온 이유도 여기에 있다.

실거주냐, 투자냐

아이를 키우는 시점이라면 결국 실거주 만족도가 우선이라는 의견이 많았다. “재건축 기대가 아무리 좋아 보여도, 집에서 보내는 10년은 인생에서 중요한 시간”이라는 말처럼, 자녀 학령기에는 쾌적한 주거 환경이 단순한 사치가 아니라 꼭 필요한 조건이 된다. 도곡렉슬 같은 급매 물건을 찾아보라는 조언도 이런 맥락에서 나온다.

반대로 투자적 관점을 강조하는 사람들은 “대치동을 생각했다면 결국 그쪽으로 가야 한다. 아니면 갈아타기 비용만 낭비된다”고 말한다. 장기적으로 대치·도곡 학군권을 고집할 생각이라면 차라리 구축이라도 먼저 들어가서 자리를 잡는 게 낫다는 것이다.

용산이라는 변수

이 가족의 친구는 용산을 추천하기도 했다. 서울의 미래 가치는 용산에 있다는 주장이다. 하지만 교육을 중시하는 가정이라면 용산은 아직 학군 측면에서 아쉬움이 있다. 직주근접성과 미래 가치를 보려면 용산, 교육을 우선하면 대치·개포·일원이 답이라는 대조적인 흐름이 드러난다.

결론

35억 예산을 가진 이 가족의 고민은 사실 많은 사람들의 고민과 닮아 있다. 신축의 만족도냐, 구축 재건축의 가능성이냐, 대치·도곡 학군이냐, 개포·일원의 신축이냐. 정답은 없다. 다만 아이가 자라는 시기를 생각한다면 신축의 쾌적함을 경험하는 게 후회가 적다는 의견이 많았다.

결국 핵심은 본인의 우선순위다. 자녀 교육과 실거주 만족도를 우선한다면 개포·일원 신축, 장기적인 투자와 학군을 동시에 노린다면 대치·도곡 구축 재건축이 답일 수 있다. 중요한 건 어디든 단순한 시세차익보다 가족이 살아가는 10년, 20년의 시간을 염두에 두고 선택해야 한다는 점이다.