임대차계약서 확정일자와 버팀목대출, 헷갈리는 절차 정리

임대차계약서 확정일자와 버팀목대출, 헷갈리는 절차 정리

핵심 요약

확정일자는 인터넷등기소보다 동사무소에서 직접 받는 것이 빠르다.

은행에서는 기본 계약서에 확정일자가 필요하고, 이후 잔금 입금 후 최대보증금 계약서를 수정·제출해야 한다.

최대보증금 계약서는 잔금이 입금되지 않은 상태에서는 발급될 수 없다.

따라서 초기에는 기본 보증금 계약서로 확정일자를 받고 대출 상담을 진행하고, 잔금 입금 후 최대보증금 계약서를 제출하는 방식으로 해결하면 된다.

임대차계약을 하고 나면 많은 사람들이 가장 먼저 부딪히는 문제 중 하나가 바로 확정일자와 대출 문제다. 특히 버팀목 전세자금대출을 준비하다 보면, 은행에서는 확정일자가 찍힌 계약서를 가져오라 하고, 또 최대보증금 전환을 반영해야 한다고 해서 헷갈리는 경우가 많다. 최근 실제 사례를 보면, 관리소에서 직접 임대차계약서를 작성했는데 은행에서 버팀목대출을 위해서는 확정일자가 반드시 필요하다고 했다는 질문이 있었다. 이럴 때 어떻게 처리하는 것이 맞을까?

확정일자는 어디서 받는 게 좋을까?

보통 확정일자는 두 가지 방법으로 받을 수 있다. 하나는 인터넷등기소에서 신청하는 것이고, 다른 하나는 동사무소에 직접 방문하는 방법이다. 인터넷등기소의 장점은 집에서도 신청할 수 있다는 점이지만, 처리 기간이 며칠 걸릴 수 있다. 반면 동사무소는 직접 방문해야 하는 번거로움이 있지만, 그 자리에서 바로 확정일자를 찍어주기 때문에 훨씬 빠르게 진행할 수 있다.

따라서 대출 일정이 촉박하다면 인터넷등기소보다는 동사무소에서 직접 받는 것이 안전하다. 실제로 은행에서는 “확정일자 찍힌 계약서가 필요하다”는 요구가 있기 때문에 시간 지연은 불리하게 작용할 수 있다.

은행이 요구하는 최대보증금 계약서는 무엇일까?

버팀목대출의 경우 은행에서는 종종 ‘최대보증금 계약서’를 요구한다. 이는 보증금을 최대한도로 전환했을 때의 금액을 반영한 수정계약서다. 하지만 여기서 중요한 점이 있다. 계약서에 최대 금액을 기재하려면 실제로 그 금액이 임차인에게 입금되어야 한다는 것이다. 즉, 잔금이 입금되지 않은 상태에서는 최대보증금 계약서를 발급할 수 없다.

따라서 처음 계약 당시에는 기본 보증금 기준으로 계약서를 작성하고, 여기에 확정일자를 받아두는 것이 일반적이다. 이후 잔금이 입금된 뒤에는 최대보증금 계약서를 발급받아 다시 제출하면 된다. 은행에서도 이 점을 잘 알고 있기 때문에, 초기에는 기본 계약서와 확정일자만 제출해도 상담과 심사가 가능하다.

실무적으로 어떻게 진행하면 될까?

1. 기본 보증금 계약서를 작성한다.

2. 동사무소에서 확정일자를 바로 받는다. (인터넷등기소는 시간이 걸리므로 대출 일정이 급하면 피하는 게 좋다)

3. 은행에 기본 계약서와 확정일자가 찍힌 서류를 제출하고 원하는 대출금액과 조건을 상담한다.

4. 잔금이 입금되면, 최대보증금 계약서를 발급받는다.

5. 해당 계약서를 은행에 제출해 최종적으로 대출 실행 절차를 마무리한다.

이 과정을 따르면 중간에 불필요하게 시간을 낭비하지 않고, 은행이 요구하는 서류도 맞춰 제출할 수 있다.

많이 하는 오해

실제로 많은 사람들이 “최대보증금 계약서가 없으면 대출 자체가 진행되지 않는 것 아니냐” 하고 걱정한다. 하지만 이는 절반만 맞는 말이다. 대출 실행 시점에는 반드시 필요하지만, 그 전 단계인 상담이나 심사 과정에서는 기본 계약서에 확정일자만 있으면 충분하다.

또 다른 오해는 “확정일자를 반드시 최대보증금 기준으로 받아야 한다”는 생각이다. 사실 확정일자는 임차인의 권리를 보호하기 위한 장치라서, 보증금 금액 자체보다는 ‘계약이 체결되었다는 사실’을 입증하는 성격이 강하다. 따라서 기본 보증금 계약서 기준으로 확정일자를 받아도 문제가 없다.

질문과 답변식으로 정리

Q. 인터넷등기소에서 확정일자 신청했는데, 며칠이 지나도 처리가 안 돼요. 대출에 지장이 있을까요?

A. 인터넷등기소는 처리에 시간이 걸리므로, 대출 일정이 급하면 동사무소를 방문해 당일 확정일자를 받는 것이 낫습니다.


Q. 은행에서 최대보증금 계약서를 요구한다는데, 지금 바로 발급이 가능한가요?

A. 잔금이 입금되지 않은 상태에서는 최대보증금 계약서를 발급할 수 없습니다. 기본 계약서에 확정일자를 받아두고, 잔금 입금 후 다시 발급받으면 됩니다.


Q. 그렇다면 초기 대출 신청은 어떻게 해야 하나요?

A. 기본 계약서와 확정일자가 찍힌 서류를 제출하면 상담과 심사는 가능합니다. 이후 잔금 입금 후 최대보증금 계약서를 제출해야 최종 실행이 됩니다.

정리하며

결국 핵심은 시기별로 필요한 서류가 다르다는 점이다. 처음에는 기본 계약서와 확정일자만 있으면 되고, 나중에 잔금 입금 후 최대보증금 계약서를 다시 제출하면 된다. 은행의 요구를 맞추려고 처음부터 모든 걸 완벽히 갖추려다 보면 오히려 절차가 꼬일 수 있다.

따라서 계약 단계에서는 기본 보증금 기준으로 확정일자를 받아두고, 대출 실행 단계에서 최대보증금 계약서를 제출하는 흐름으로 진행하면 가장 깔끔하다. 대출을 준비하는 사람이라면 이 순서를 기억해 두는 것이 좋겠다.