분당·과천 매물 급증과 거래 멸종 흐름 정리 🧱

분당·과천 매물 급증과 거래 멸종 흐름 정리 🧱

최근 시장을 위기 관점에서 해석한 내용을 쓴다.
매물 증가 + 세금 타임라인 + 공급 대기 물량이 동시에 작동 중이라는 분석이다.

1️⃣ 분당·판교 매물 급증 📊

▪️① 구미동·야탑동 매물 증가율 50%대
▪️② 판교 일부 지역도 50% 이상 증가
▪️③ 한 달 사이 매물 1.5배 이상 확대
▪️④ ‘탈출 러시’ 성격으로 해석

2️⃣ 다주택자 양도세 유예 종료 압박 ⏳

▪️① 5월 9일 유예 종료 시점이 심리 변수로 작용
▪️② 추가 연장 기대 약화
▪️③ 세금 부담 회피 목적 매물 출회
▪️④ 매수 관망, 매도 경쟁 구도

3️⃣ 가격 조정 가속 구간 📉

▪️① 최고가 대비 20~30% 하락
▪️② 일부 단지 30% 이상 조정
▪️③ 하루 수차례 가격 인하 로그
▪️④ 거래량은 거의 없는 상태

4️⃣ 공급 대기 물량 변수 🏗️

▪️① 과천 일대 1만 세대 이상 예정 물량
▪️② 성남 금토·여수지구 6천 세대 이상 대기
▪️③ 기존 매물 + 신규 공급 동시 압박
▪️④ 전세가 하락 → 경매 증가 가능성 시나리오

5️⃣ 재건축 기대주 리스크 🔧

▪️① 공사비 상승 → 분담금 부담 확대
▪️② 고령 집주인 현금 부담 문제 제기
▪️③ 추진 단지 선제 매물 증가 가능성
▪️④ 기대감 반영 가격의 조정 폭 확대 우려

6️⃣ 거래 멸종 단계 🏚️

▪️① 매물 16만 건 이상
▪️② 거래 회전율 최저 수준
▪️③ 매수 우위 지수 극단적 수치
▪️④ 장부상 자산과 현금성 괴리 확대

7️⃣ 현금 보유자 전략 💰

▪️① 현재 가격은 심리적 저점 구간이라는 해석
▪️② 경매 낙찰가율 60~70%대 진입 여부 체크
▪️③ 유찰 반복·입찰 감소가 신호로 제시
▪️④ 모든 단지가 동일하게 회복되지는 않는다는 점 강조

한줄 메모 📝

지금 국면은 매물 누적과 심리 위축이 동시에 진행되는 구간.
현금 유동성이 협상력으로 작용하는 시점이라는 분석이다.

관련글

https://flying16.tistory.com/m/3494

신혼부부 첫 매매, 화서 광교 분당 정자 투자 관점에서 정리