신축보다 입지, 10년이 지나면 답이 보인다

신축보다 입지, 10년이 지나면 답이 보인다

3줄 요약

1. 10년 전 비슷했던 성남 신축과 마포 구축의 운명은 완전히 달라졌다.
2. ‘신축빨’은 시간이 지나면 빠지지만, 입지의 가치는 꾸준히 오른다.
3. 부동산의 본질은 결국 입지이며, 핵심지의 저평가 단지를 주목할 필요가 있다.

소단지 구축의 반전, 마포의 압승

요즘 부동산 커뮤니티에서 화제가 된 글 하나가 있다. 주인공은 20대 후반에 결혼해 성남 여수동 보금자리주택을 분양받았던 한 남성이다. 신혼부부 특별공급으로 당첨된 22평짜리 신축 아파트, 분양가는 2억 초반대였다.

입주 당시엔 이미 3억 후반까지 올라 ‘내 집 마련 성공’의 상징처럼 보였다. 하지만 같은 시기 친구는 전혀 다른 선택을 했다. 용산 근처 마포 한강변의 오래된 아파트, 바로 한강삼성아파트였다. 언덕에 있고 외관은 낡았지만, ‘한강 뷰’ 하나만큼은 누구도 부정할 수 없는 입지였다.

그때만 해도 신축이 훨씬 좋아 보였다. 깨끗한 내부, 주차장, 단지 설계까지 모든 게 새로웠다. 반면 친구의 집은 오래되고 좁았지만 창밖에 펼쳐진 한강이 모든 걸 덮었다.

당시만 해도 한강 조망이 지금처럼 부동산 프리미엄을 형성하던 시절은 아니었다. 하지만 10년이 지나면서 상황은 완전히 뒤집혔다. 성남의 신축은 신축이라는 타이틀이 사라지며 평범한 중급 단지로 변했고, 마포의 구축은 리모델링 가능성과 입지 덕분에 가격이 두 배 이상 벌어졌다.

입지는 영원하다

글쓴이는 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’이라는 말이 유행하던 시절에 신축을 택했지만, 시간이 지나 깨달았다고 한다. 신축의 가치는 시간이 흐를수록 떨어지고, 입지는 오히려 시간이 갈수록 희소해진다는 점이다.

특히 마포 한강변처럼 ‘영구 조망 + 역세권 + 개발 호재’가 결합된 지역은 구조적으로 강세를 유지한다. 반면 성남 여수동처럼 한때 주목받던 신혼특공 지역은 주변에 새 아파트가 계속 생기면서 상대적인 경쟁력을 잃었다.

이 사례는 단순히 두 사람의 선택 차이로 끝나지 않는다. 지금의 시장에서도 똑같은 상황이 반복되고 있다. 마포의 대단지 신축과 강남의 소단지 구축이 비슷한 가격대에 형성되어 있다면, 10년 후 결과는 또 한 번 ‘입지’가 판가름할 가능성이 높다. 입지는 바뀌지 않지만, 건물은 낡는다. 결국 부동산의 본질은 ‘위치’라는 기본으로 돌아오게 된다.

정리하자면, 부동산 투자에서 신축이든 구축이든 중요한 건 ‘어디에 있느냐’다. 시간이 지나면 새집은 낡고, 낡은 집은 리모델링된다.

하지만 한강은 그대로 있고, 지하철역은 그 자리에 남는다. 그래서 입지 좋은 구축은 결국 신축을 이긴다. 10년 후, 그 결과를 다시 확인할 때쯤이면 ‘입지가 전부다’라는 말의 무게를 실감하게 될 것이다.