잠실주공5단지 분담금, 비례율 떨어져도 권리가액은 상승 중

잠실주공5단지 분담금, 비례율 떨어져도 권리가액은 상승 중

3줄요약

1. 잠실주공5단지가 최근 조합 자료를 통해 분담금 업데이트 내용을 공개했다.
2. 비례율은 108%에서 87%로 하락했지만 권리가액은 오히려 올랐다는 분석이다.
3. 공사비 현실화와 재초환(재건축초과이익환수제) 대응이 앞으로 핵심 변수로 보인다.



잠실주공5단지 분담금 업데이트 소식이 부동산 커뮤니티에서 큰 화제다. 조합이 배포한 자료에 따르면, 최근 주택가격 상승으로 인해 비례율이 108%에서 87%로 떨어졌다고 한다.

일반적으로 비례율이 낮아지면 조합원 부담이 커질 것 같지만, 이번에는 오히려 권리가액이 상승한 것이 눈에 띈다. 34평 기준으로 보면 과거 25.5억 종전자산에 비례율 108%일 때 권리가액이 27.54억이었는데, 지금은 종전자산이 38억으로 올라가면서 비례율이 낮아졌음에도 권리가액은 33.3억 수준까지 오른 셈이다.

이 때문에 비례율 하락에도 불구하고 조합원 분담금 변화는 거의 없다는 분석이 많았다. 집값이 많이 올랐기 때문에, 비례율 하락분이 사실상 시세 상승으로 상쇄됐다는 얘기다. 한 회원은 “비례율은 감정평가 이후에나 의미가 있다”고 정리했는데, 이는 사업시행인가 이후 종전자산이 고정되고 나면 그때부터 비례율 변동이 실제 사업성에 영향을 미치기 때문이다.

조합의 전략, ‘재초환 대비용 포석’

이번에 조합이 제시한 수치 중 흥미로운 점은 ‘권리가액은 높게, 조합원 분양가는 낮게’ 잡았다는 부분이다. 일부 회원들은 이를 재초환 부담을 줄이기 위한 포석이라고 분석했다. 재건축초과이익환수제는 조합원 이익이 일정 기준을 넘으면 초과분을 환수하는 제도라, 권리가액을 높게 책정하면 조합원의 이익이 줄어드는 효과가 있기 때문이다.

하지만 다른 회원들은 “조합이 마음대로 정할 수 있는 게 아니다”라고 지적했다. 실제로는 시공사와의 공사비 계약, 감정평가사 산정 결과, 서울시 인가 절차 등을 거치면서 최종 금액이 확정된다. 즉, 지금 발표된 수치는 어디까지나 ‘예상치’에 가깝다는 것이다.

또 다른 의견으로는 “재초환을 피하려면 공사비를 높이고 분담금을 현실적으로 반영하는 게 낫다”는 주장도 있었다. 조합이 조합원들의 불안감을 줄이기 위해 임시로 낮은 공사비를 제시했다는 해석도 나왔다.

공사비 논란과 사업 속도 변수

이번 발표에서 또 하나 주목받은 부분은 ‘공사비 현실성’이다. 조합이 제시한 기준은 평당 880만 원(3종), 준주거는 1,000만 원 수준이었다. 하지만 대부분의 회원들은 “요즘 자재비와 인건비를 감안하면 불가능한 수치”라고 입을 모았다. 특히 잠실5단지는 최고 65층 규모 초고층 아파트 단지가 될 예정이기 때문에 “평당 1,300만 원은 돼야 현실적”이라는 의견이 우세했다.

공사비는 향후 분담금에 직접적인 영향을 주는 핵심 변수다. 한 회원은 “시공사와 공사비 계약 이후 착공이 늦어지면 그만큼 공사비가 오르고, 결국 분담금도 더 올라간다”고 짚었다. 그래서 재건축 사업에서는 ‘공사비 확정 이후 빠른 착공’이 매우 중요하다고 강조했다.

마지막으로 일부 회원들은 서울시의 소셜믹스 정책과 정부의 공급 규제 기조로 인해 사업이 늦어질 가능성을 우려했다. “지금 속도라면 20년 안에 입주할 수 있을지 모르겠다”는 현실적인 목소리도 있었다.



정리하자면, 잠실주공5단지의 비례율 하락은 표면적으로는 사업성 악화처럼 보이지만, 실제로는 권리가액 상승으로 조합원 부담이 크지 않은 구조다. 그러나 공사비 현실화 문제와 재초환 대응, 행정 절차 속도 같은 변수들이 앞으로의 분담금에 큰 영향을 미칠 가능성이 높다. 잠실의 상징적인 재건축 단지인 만큼, 조합의 향후 행보가 다른 단지들에도 적잖은 시사점을 줄 것으로 보인다.