서울 9억~10억대 아파트, 지금 사도 될까? 현실적인 판단 기준

서울 9억~10억대 아파트, 지금 사도 될까? 현실적인 판단 기준

핵심요약

최근 15억 이상 고가 아파트가 오름세를 멈추는 사이, 9억~10억대 중형 구축 아파트에 대한 관심이 커지고 있다. 강남 진입은 어렵지만, 역세권·직주근접 입지의 10억 이하 단지는 여전히 실수요 중심으로 거래가 이어지는 중이다. 다만 금리와 경기 불확실성이 남아 있어, 입지와 대출 여력, 보유 기간에 따라 판단이 달라질 필요가 있다.

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요즘 서울 부동산 시장을 보면, 15억 이상 고가 아파트는 이미 조정 신호가 뚜렷하다. 하지만 9억~10억대 구간은 분위기가 다르다. 아직도 ‘마지막 진입 구간’이라는 인식이 강하다. 특히 30평대 실거주형 아파트를 찾는 사람들 사이에서는 “지금 사야 하나, 조금 더 기다려야 하나”라는 고민이 가장 많다.

실제로 커뮤니티에서도 이런 질문이 자주 올라온다. “입지는 좋은데 학군이 약하고, 30년 된 구축이라 고민”이라는 글이 대표적이다. 이럴 때 사람들은 두 가지 관점으로 나뉜다.

첫 번째는 입지가 탄탄하다면 지금이 기회라는 입장이다. 강남권 접근성이 좋고, 역세권이거나 리모델링 추진 단지라면 이미 가격 하락은 멈췄다는 판단이다. 이런 곳은 공급이 제한돼 있고, 10억 이하 매물 자체가 점점 사라지고 있기 때문에 지금이라도 잡는 게 낫다는 분석이다. 특히 강동, 성동, 마포, 동작, 용산처럼 교통망이 집중된 지역은 실수요자들이 몰리는 대표 구간이다.

두 번째는 조금 더 관망하자는 의견이다. 이유는 금리와 경기다. 금리 인하가 지연되면서 자금 부담이 여전하고, 대출 이자까지 감당하기 쉽지 않다는 점이다. 게다가 구축 아파트는 리모델링 가능성이나 관리 상태에 따라 향후 가치가 크게 달라진다. “입지는 좋은데 학군이 없다면 실거주 만족도는 떨어질 수 있다”는 현실적인 조언도 많다.

다만 시장 흐름을 보면 9억~10억대 구간은 여전히 ‘실수요 중심의 안전벨트 구간’이다. 고가 아파트로 갈 수 없는 수요가 이쪽으로 몰리면서 거래가 이어지고 있다. 강남권 진입은 부담스러운 사람들, 또는 신혼부부·젊은 맞벌이 부부들이 이 가격대에서 내 집 마련을 시도한다. 이런 이유로 “핫바리 입지는 아니더라도 역세권이면 매수할 만하다”는 조언이 나오는 것이다.

특히 한강변 지하화 구간, GTX-C 노선, 신분당선 연장 등 교통 호재가 있는 지역들은 꾸준히 관심을 받는다. 이런 곳은 리모델링 추진 단지도 많아, 장기적으로 주거환경 개선 효과가 기대된다.

결국 중요한 건 자신의 대출 여력과 거주 기간이다.
10년 이상 실거주 계획이라면 지금 금리 수준에서도 매입이 나쁘지 않다. 금리 인하 시기에 대환을 노리거나 추가 자금 계획을 세우면 된다.
반대로 3~5년 단기 보유 목적이라면 위험 부담이 크다. 거래 회복이 아직 완전하지 않고, 구축은 관리비와 보유세 부담이 커질 수 있기 때문이다.

요약하자면, 지금 9억~10억대 아파트를 고민하는 사람에게 중요한 건 단순히 “오를까 떨어질까”가 아니다. 입지와 시간, 자금 구조 세 가지를 현실적으로 따져봐야 한다. 강남까지는 어렵더라도, 역세권 구축이나 리모델링 기대 단지라면 향후 가치 보존 가능성이 높다. 반대로 단지 노후화가 심하고 주변 개발이 없는 지역이라면 조금 더 기다려도 늦지 않다.

즉, 지금 시점은 ‘입지 기반 선별 매수의 시기’다. 무리하게 풀대출로 진입하기보단, 향후 5~10년을 바라보고 안정적으로 보유할 수 있는 물건을 찾는 게 핵심이다. 서울의 10억 이하 아파트는 이미 희소해지고 있으며, 이런 구간이 앞으로 몇 년간 ‘중산층의 마지막 사다리’ 역할을 할 가능성이 높다.

결국, 입지와 여유자금이 있다면 지금이 적기일 수 있고, 반대로 불안한 대출로 들어가야 한다면 기다림이 더 현명하다. 시장은 언제나 기회를 남겨두지만, 준비된 사람에게만 그 문이 열린다.