10년, 20년 뒤 집값 전망 – 서울은 오르고 지방은 양극화된다

10년, 20년 뒤 집값 전망 – 서울은 오르고 지방은 양극화된다

핵심요약

지금 부동산 시장은 단기적으로 불안하지만, 장기적으로는 입지에 따라 희비가 갈릴 가능성이 크다. 서울 핵심지와 역세권 대단지는 시간이 지나도 수요가 꾸준해 오를 가능성이 높지만, 지방이나 외곽, 소규모 단지는 인구감소와 공급 증가로 하락 위험이 있다. 재건축은 더 이상 만병통치가 아니며, 장기 보유 시에는 세금과 기회비용도 고려해야 한다.

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요즘 커뮤니티를 보면 “10년 뒤, 20년 뒤 집값은 어떻게 될까”라는 질문이 많다. 금리가 여전히 높고, 전고점을 찍은 단지도 늘어나면서 ‘지금 사면 상투 아닌가?’ 하는 불안감이 커졌다. 하지만 장기적으로는 집값이 완만하게 우상향할 거라는 의견이 여전히 우세하다. 다만 모든 지역이 오르는 건 아니다. 서울과 지방의 격차, 입지의 질, 그리고 재건축 가능성에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있다.

우선 서울은 장기적으로 ‘100% 오른다’는 말이 괜히 나온 게 아니다. 지난 10년간 데이터를 보면, 금리나 경기 변동에도 불구하고 서울의 핵심 입지는 꾸준히 상승했다. 그 중심엔 일자리와 교통이 있다. 마곡·발산처럼 9호선, 5호선 더블역세권 지역은 일자리 밀집지와의 접근성이 좋아 실수요가 꾸준하다. 이런 지역은 앞으로도 가격 방어력이 강하다. 단지 규모가 500세대 이상인 경우엔 유동성도 충분해, 장기 보유 시 리스크가 낮다.

반면 지방은 변수가 많다. 공급이 막혀 있거나 산업단지·공항 등 일자리 기반이 탄탄한 도시는 어느 정도 상승 여력이 있지만, 그렇지 않은 곳은 위험하다. 정부가 주택 공급 숫자에만 집중해 아무 부지에나 대규모 택지를 조성하면, 그 인근 부동산은 장기적으로 유지가 어렵다. 실제로 몇몇 지방 신도시의 경우 입주 초기엔 반짝 상승했지만, 일자리와 인프라가 따라주지 않아 지금은 거래가 거의 없는 상태다.

또 하나 중요한 건 ‘재건축’이다. 과거엔 재건축이 곧 돈이었지만, 이제는 그렇지 않다. 안전진단 강화, 용적률 제한, 분담금 상승으로 사업성이 낮은 단지가 많다. 30년 후면 지금의 신축도 공구리(노후 건물)가 된다. 재건축이 가능하다고 해도, 그 시점에 사회가 어떤 방향으로 변할지는 아무도 모른다. 새로운 건축 기술이나 정책이 등장하면 지금의 계산법은 의미가 없어진다. 따라서 단순히 “재건축되면 오른다”는 접근은 위험하다.

기회비용도 무시할 수 없다. 10년 동안 1억 오른다고 해도, 세금·이자·물가 상승률을 고려하면 실질 수익은 거의 없다. 장기 보유의 의미는 단순한 가격 상승보다 안정적인 자산 유지에 있다. 투자라기보다 “살고 싶은 곳에서 오래 사는 선택”으로 보는 게 맞다. 결국 부동산은 ‘타이밍’보다 ‘자리’다.

정리하자면, 앞으로 10년, 20년 후 부동산 시장은 입지 중심의 양극화가 더욱 뚜렷해질 가능성이 높다. 서울 강남3구, 마용성, 여의도 등은 여전히 핵심축으로 남을 것이고, 역세권 대단지는 시간이 지나도 수요가 유지된다. 반면 외곽·소형·노후 단지는 인구 감소와 공급 과잉으로 하락할 수 있다. 재건축 기대감보다는 현재의 입지와 생활여건, 그리고 보유 안정성을 중심으로 판단하는 게 현명하다.

결국 장기적인 부동산 전망은 단순한 ‘상승’이나 ‘하락’의 문제가 아니다. 어디에, 어떤 조건의 집을 보유하고 있느냐가 모든 걸 결정짓는다. 20년 뒤, 그 차이는 생각보다 훨씬 더 클 것이다.