25평 vs 34평 vs 48평, 갭투자 시 어떤 평형이 유리할까? 구축 아파트 투자 전 꼭 알아야 할 핵심 포인트

25평 vs 34평 vs 48평, 갭투자 시 어떤 평형이 유리할까? 구축 아파트 투자 전 꼭 알아야 할 핵심 포인트

핵심요약

요즘 부동산 시장은 다시 상승세를 타고 있지만, 구축 아파트 갭투자에는 신중함이 필요하다. 평형별로 수요층이 다르고, 세금·관리비·환금성(팔기 쉬움) 등 여러 요인이 수익률에 영향을 미친다. 특히 25평·34평은 실수요가 많아 거래가 활발하고, 40평대 이상은 환금성이 떨어지는 편이다. 세금은 평수에 따라 크게 달라지지 않지만, 농어촌특별세 등 취득세가 소폭 추가될 수 있다. 갭투자를 고려한다면 세입자 수요가 꾸준한 중소형 평형을 중심으로 입지와 전세가율을 함께 따져보는 것이 안정적이다.

본문

최근 몇 년간 예금만으로 자산을 보유하던 투자자들이 다시 부동산 시장으로 눈을 돌리고 있다. 특히 금리 인하 기대감과 함께 “갭투자 다시 가능할까?”라는 분위기가 형성되면서, 구축 아파트 매물에 대한 관심도 점점 커지고 있다. 하지만 막상 살펴보면 “25평대, 34평대, 48평대 중 어떤 게 유리할까?”라는 고민이 생긴다.

먼저 평형별 수요 구조부터 살펴보면, 25평대와 34평대는 여전히 실수요의 중심이다. 1~2인 가구는 25평대, 3~4인 가구는 34평대 선호도가 높다. 이 때문에 거래가 활발하고 전세 수요도 꾸준하다. 반면, 40평대 이상은 공간이 여유로운 대신 수요층이 한정적이다. 자녀가 모두 독립한 세대가 늘면서 대형 평형의 인기는 예전만 못하다. 즉, 40평대는 팔기가 어렵다는 말이 나오는 이유다.

다음으로 세금 문제를 보자. 세율 자체는 평형 크기에 따라 달라지지 않는다. 다만, 주택 가격이 일정 금액을 넘으면 취득세 계산 과정에서 농어촌특별세가 추가될 수 있다. 하지만 이 역시 투자 판단에 결정적인 영향을 줄 정도는 아니다. 즉, 48평이라 세금이 확 늘어난다는 오해는 하지 않아도 된다. 다만, 관리비는 평형이 커질수록 늘어난다. 특히 구축은 난방비, 공용전기료, 승강기 유지비 등 항목이 많아 신축보다 부담이 커질 수 있다.

세입자 입장에서도 40평대 이상은 부담스럽게 느껴질 수 있다. 월세나 관리비가 비싸기 때문이다. 요즘 시장은 1~2인 가구 위주로 재편되고 있어서, 세입자를 쉽게 구할 수 있는 평형이 곧 안정적인 갭투자 물건이라는 점을 기억해야 한다.

또 하나 중요한 부분은 구축 리스크다. 28년 이상 된 아파트는 외형상 리모델링이 잘 되어 있어도 내부 배관, 누수, 결로 같은 문제는 반복된다. 구조적인 노후화이기 때문에 단순한 인테리어로 해결되지 않는다. 더구나 향후 리모델링이나 재건축이 진행될 경우, 분담금이 예상보다 훨씬 높게 책정될 가능성도 있다. 이때 평형을 줄여서 분담금을 낮추는 건 사실상 불가능에 가깝다.

그렇다면 어떤 전략이 현명할까? 갭투자 목적이라면, 최근 7년 이내 준공된 20~34평대 아파트를 중심으로 전세가율이 높은 곳을 찾는 게 좋다. 이 구간은 세입자 수요가 안정적이고, 유지보수 비용이 적어 예측 가능한 수익 구조를 만들 수 있다. 반대로 30년 가까이 된 구축의 40평대는 전세 수요가 적고, 관리비 부담과 노후 리스크로 인해 투자 효율이 떨어질 수 있다.

정리하자면, 평형이 크다고 무조건 손해는 아니지만 시장 흐름은 ‘작고 실속 있는 집’ 중심으로 움직이고 있다. 실거주 목적이라면 쾌적함을 우선시할 수 있지만, 갭투자라면 수요·전세가율·관리비를 모두 고려해야 한다. 결국 부동산은 “누가 언제 사줄 수 있느냐”의 문제다. 입지와 환금성이 좋고, 세입자가 꾸준히 들어올 수 있는 중소형 구축이 여전히 가장 안전한 선택지다.