방배13구역 포레스트 자이와 방배5구역, 준공 후 시세 전망은?

방배13구역 포레스트 자이와 방배5구역, 준공 후 시세 전망은?

핵심요약

방배13구역 포레스트 자이는 2026년 착공해 2029년 하반기 준공이 예상되고, 방배5구역은 2026년 9월 경 입주가 예정되어 있다. 방배5구역은 현재 평당 약 1억 시세를 형성 중이고, 준공 후 50억 수준까지 오를 것이라는 전망이 많다. 방배13구역 역시 규모와 입지, 브랜드 가치를 고려하면 준공 시점에서 방배5구역과 큰 차이가 없는 시세를 형성할 것으로 보인다. 다만 입지 특성, 브랜드 이미지, 조경과 설계 완성도에 따라 소폭의 격차가 날 수 있다. 결론적으로 두 단지는 모두 방배권역의 대장급 단지로 자리잡으며, 실거주자의 취향에 따라 선택이 갈릴 가능성이 크다.

방배권역 재건축의 양대 축으로 꼽히는 단지가 바로 방배5구역과 방배13구역(포레스트 자이)이다. 방배5구역은 이미 공사가 한창 진행 중으로 내년 9월경 준공이 예정되어 있고, 방배13구역은 2026년 착공 후 2029년 하반기 준공을 목표로 하고 있다. 두 단지는 각각 3,000세대와 2,300세대 규모의 대단지라는 공통점을 가지고 있어, 향후 방배동 일대의 주거 환경과 시세 흐름을 이끌어 갈 핵심 단지로 평가된다.

현재 방배5구역은 평당 약 1억 수준의 시세가 형성되어 있다. 준공이 가까워질수록 신축 프리미엄이 더해져 국평 기준 50억 전후의 거래가 무난하다는 전망이 우세하다. 방배13구역의 경우 아직 착공 전 단계지만, 신축 시점이 방배5구역보다 3~~4년 늦어지는 대신 최신 설계와 상품성이 반영될 가능성이 높다. 이에 따라 준공 무렵에는 방배5구역과 비슷한 수준의 시세를 형성하거나 소폭 차이가 날 것으로 예상된다. 일부 의견은 5% 내외의 차이를 보고 있으며, 방배5구역이 50억이라면 방배13구역은 47~~48억 정도라는 분석도 나온다.

입지와 특성을 보면 두 단지는 뚜렷한 장단점을 지닌다. 방배5구역은 이수역과 내방역을 가까이 두고 있어 교통 접근성이 뛰어나며, 평지 입지라는 장점이 있다. 반면 방배13구역은 사당역 더블역세권에 위치하면서 숲세권·학세권 프리미엄을 동시에 갖추고 있다. 특히 사당 복합환승센터 개발과 인근 정비 사업이 완료되면 생활 편의성이 한층 강화될 것으로 기대된다.

브랜드 가치 역시 중요한 변수다. 방배5구역은 현대건설의 디에이치 브랜드를 달고 있고, 방배13구역은 GS건설 자이 브랜드로 공급된다. 일반적으로 강남권에서는 디에이치가 프리미엄 이미지를 이끌고 있지만, 서초권에서는 자이의 상징성이 더 강하다는 평가도 많다. 실제로 서초·방배 일대에서 자이는 꾸준히 선호도가 높은 브랜드로 자리잡아 왔다. 따라서 방배13구역이 조경, 발코니 설계, 단지 완성도를 얼마나 끌어올리느냐에 따라 프리미엄 형성이 좌우될 가능성이 크다.

커뮤니티 내 의견을 종합하면, 두 단지는 결국 준공 후 큰 차이 없이 국평 기준 50억 전후의 시세를 형성할 것이라는 시각이 우세하다. 다만 준공 시점에 따라 연식 차이, 입지 특성, 학세권·숲세권 가치 등이 투자자나 실수요자의 판단 요소로 작용할 전망이다. 예컨대 실거주자는 숲과 학교 접근성을 중시해 방배13구역을 선호할 수 있고, 생활 편의성과 조기 입주를 중시하는 수요는 방배5구역을 선택할 수 있다는 얘기다.

결론적으로 방배5구역과 방배13구역은 모두 방배동의 대장 단지로서 향후 시세를 견인할 핵심 주자다. 두 단지의 시세 차이는 크지 않을 가능성이 높으며, 결국 개인의 취향과 라이프스타일에 맞춘 선택이 될 것으로 보인다. 방배동 일대가 서울 강남·서초권 재건축 시장에서 어떤 위치를 차지할지, 향후 준공 시점에 어떤 시세 곡선을 그릴지 주목된다.