분당 아파트, 거래 절벽 속에서도 신고가 이어지는 이유

분당 아파트, 거래 절벽 속에서도 신고가 이어지는 이유

핵심요약

최근 부동산 시장은 거래 절벽 현상이 심각하지만, 분당 아파트만큼은 예외다. 거래량은 급감했지만 신고가 기록이 속속 나오고 있다. 이유는 단순하다. 재건축 기대감과 매물 부족 때문이다. 분당은 선도지구와 특별정비구역으로 지정되며 사업 추진 속도가 빨라질 가능성이 높고, 이는 가격 상승 기대를 자극한다. 전문가들은 이런 구조적 요인 덕분에 분당 아파트값이 쉽게 꺾이지 않을 것이라 전망한다.

부동산 시장을 들여다보면 최근 분위기는 침체 그 자체다. 6·27 대출 규제 이후 전국적으로 아파트 거래량이 급감했고, 수도권 주요 지역도 예외가 아니다. 그런데 이런 상황에서도 분당 아파트는 특이한 흐름을 보이고 있다. 거래 절벽에도 불구하고 신고가 기록이 계속 나오고 있는 것이다.

실제 수치를 보면 상황이 확연하다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난 7월 성남시 아파트 거래량은 1373건에서 212건으로 무려 84% 넘게 줄었다. 8월 들어서는 36건에 불과했다. 거래가 거의 끊기다시피 한 셈이다. 그런데 정자동 상록우성 3차 전용 129㎡는 23억 7500만원에, 같은 단지 전용 84㎡는 20억 7500만원에 거래되며 신고가를 찍었다. 수내동 양지마을 금호, 이매동 아름마을 태영 같은 단지들 역시 최고가를 경신했다. 거래는 줄었지만 가격은 오히려 뛰고 있는 모순적인 현상이다.

가격 지표도 이를 뒷받침한다. 한국부동산원 자료에 따르면 8월 둘째 주 기준 분당 아파트 매매가격은 전주 대비 0.19% 상승했다. 올해 누적 상승률은 6.91%로 수도권 주요 지역 중에서도 높은 수준이다. 현장에서는 양지1단지 금호 전용 164㎡가 호가 28억, 상록우성 129㎡는 25억 등 여전히 높은 가격에 매물이 나오고 있다.

이 같은 흐름은 무엇보다 매물 부족에서 기인한다. 중개업소 관계자들 말에 따르면 연휴 동안 매수 문의는 끊이지 않았지만 정작 거래할 만한 물건이 없다고 한다. 보유자들이 서둘러 매물을 내놓기보다는 더 오를 거라는 기대감으로 거둬들이는 분위기다. 매수자는 있는데 매물이 없는 전형적인 수급 불균형이 가격을 떠받치는 상황이다.

여기에 재건축 호재가 분당 시장을 받치고 있다. 분당은 지난해 국토부가 지정한 1차 선도지구에 포함됐다. 정자동 샛별마을, 양지마을, 시범단지 등 1만2000가구가 재건축 대상지로 선정되며 인허가 절차 간소화, 용적률 완화 등 각종 특례를 적용받는다. 최근에는 정자동·수내동 일대가 특별정비구역으로 지정돼 사업 추진 속도가 빨라질 것이란 기대가 더해졌다. 1기 신도시 가운데 가장 먼저 속도를 낼 수 있다는 전망이 분당을 다시 주목하게 만드는 이유다.

전문가들은 분당의 상황을 단순한 단기 반짝 현상으로 보지 않는다. NH농협은행 김효선 수석전문위원은 “분당은 이번 정부 정책뿐 아니라 노후도시 특별법 등 호재가 집중된 곳이라 수요가 상당하다”며 “보유자들도 오름세를 확인하면서 매물을 거둬들이는 흐름이 강하다”고 진단했다. 즉, 공급 부족과 호재가 맞물리면서 가격이 쉽게 떨어지지 않는 구조라는 설명이다.

물론 커뮤니티 내에서는 시각이 엇갈린다. “분당은 다 낡아빠졌고, 서울처럼 단가가 안 나온다”는 거품론도 있고, “분당이 거품이면 대한민국 전체가 거품”이라는 반론도 존재한다. 또 세금 부담이 커질 것이라는 지적과 함께 조용히 살고 싶은 입주민들 사이에서는 우려의 목소리도 나온다. 그러나 전체적으로는 매수 대기자들의 관심이 꾸준히 이어지고 있다는 점에서, 실제 거래는 줄었어도 가격 하락으로 이어지지 않는다는 게 특징이다.

정리하자면, 지금의 분당 아파트 시장은 거래 절벽과 신고가라는 상반된 현상이 공존하고 있다. 이는 단순히 투기적 수요 때문이 아니라, 구조적 요인에 기반한 흐름이다. 재건축 기대감, 매물 부족, 그리고 보유자들의 관망세가 맞물리며 가격을 지탱하는 형국이다. 단기간에 이 흐름이 꺾이기는 어려워 보인다. 투자자 입장에서는 단순히 거래량 감소만 보고 시장을 판단하기보다는, 이런 구조적 요인을 함께 고려할 필요가 있다.

결국 분당 아파트 시장은 ‘거래는 얼어붙었지만 가격은 버티는’ 독특한 흐름을 보여주고 있다. 향후 재건축 추진 속도와 정부 정책 방향이 어떤 영향을 미칠지가 최대 변수로 꼽히지만, 지금으로서는 분당이 수도권 부동산 시장에서 여전히 주목받는 지역임은 분명하다.