상대원2구역 재개발, 연말 착공 앞둔 투자 포인트 정리

상대원2구역 재개발, 연말 착공 앞둔 투자 포인트 정리

핵심요약

성남시 상대원2구역 재개발이 교회 문제 해소와 철거 진행으로 빠르게 추진되고 있다. 연말 일반분양과 착공이 임박하면서 투자자 관심이 집중되는 상황이다. 인근 단지 시세와 비교할 때 최소 2억 이상 안전마진이 확보될 가능성이 있고, 분양가 상승으로 추가분담금 부담도 크지 않을 전망이다. 재당첨금지 규제에서 자유롭고, 비례율도 120% 수준으로 예상되어 투자 메리트가 뚜렷하다. 다만 언덕 지형으로 교통은 마을버스 의존이 필요하며, 1+1 매물의 경우 장단점을 잘 따져야 한다.

성남시 상대원2구역 재개발 사업이 본격적으로 속도를 내고 있다. 그동안 교회 문제로 철거가 지연되던 마지막 건물까지 철거가 진행 중이고, 공사를 위한 진입도로도 새로 조성되고 있다. 이는 사실상 착공 준비가 완료됐다는 신호로, 연말에는 일반분양가 발표와 함께 본격적인 착공이 이어질 것으로 예상된다.

투자자들이 이 구역을 주목하는 가장 큰 이유는 ‘안전마진’이다. 최근 인근 그랑메종 4단지가 8억 6천만 원에 실거래된 점을 감안하면, 상대원2구역은 세대수나 고급화 측면에서 더 우수하다. 단순 비교만으로도 최소 2억, 많게는 4억 이상의 안전마진을 기대할 수 있다는 분석이 나온다. 완공 후에는 인근 20평대 아파트가 8억 초반에 거래되는 흐름을 고려할 때, 시세 상승 여력은 충분하다.

규제 부분도 긍정적이다. 상대원2구역은 이미 관리처분 인가 이후 단계라서 재당첨금지 5년 규정이 적용되지 않는다. 동일 세대원이 다른 재건축 아파트를 보유하고 있어도 매입에 지장이 없는 구조다.

추가분담금에 대한 우려도 크지 않다. 최근 강남권에서는 분양가가 신고가를 경신하고 있고, 이 분위기가 반영되면 상대원2구역도 연말이나 내년 초 24평 기준 9억 이상 분양가가 나올 수 있다. 이 경우 조합원의 분담금 부담은 줄어들어, 예상보다 유리한 조건이 될 가능성이 높다.

비례율도 안정적이다. 예상 비례율은 약 120% 수준으로, 예를 들어 59타입 분양가가 9억이라면 조합원 분양가는 약 3억 7천만 원이 된다. 현재 시세와 비교했을 때 충분히 메리트가 있다는 계산이다.

1+1 매물에 대한 관심도 높다. 취득세는 약 4%대인데, 이는 1+1 구조 때문이 아니라 철거 후 토지를 매입하는 형식이기 때문이다. 양도세는 배분 방식에 따라 크게 달라지는데, 보통 첫 번째 주택에 비과세 요건을 집중 배분해 세금 부담을 최소화한다. 다만 1+1 매물은 이전고시일 다음날부터 3년간 매도 제한이 있어 완공 후 약 5년은 보유해야 한다는 점을 고려해야 한다. 단점이 될 수도 있지만 장기투자 관점에서는 안정적인 수익을 기대할 수 있다.

교통 접근성은 여전히 숙제로 남는다. 상대원2구역은 언덕 지형에 위치해 도보 접근성이 떨어져 실질적으로 마을버스 의존이 필요하다. 이는 인근 그랑메종 단지와도 유사한 조건이다. 차량 보유가 기본 전제라면 크게 불편하지 않을 수 있지만, 대중교통 접근성을 중시하는 수요자에게는 약점으로 작용할 수 있다.

정리하자면, 상대원2구역은 교회 문제 해소와 철거 진척으로 사업 추진력이 확보됐고, 관리처분 인가 이후라 규제 부담이 적다. 추가분담금 리스크도 크지 않고 비례율 역시 안정적이다. 교통 여건이라는 단점은 있지만, 전체적인 투자 매력은 충분히 크다. 연말 착공과 분양가 발표가 임박한 만큼, 투자자라면 눈여겨볼 만한 시점이라 할 수 있다.