목동 아파트 대신 신정동 재개발? 투자자들의 시선이 모이는 이유

목동 아파트 대신 신정동 재개발? 투자자들의 시선이 모이는 이유

핵심요약

목동 신시가지 아파트는 이미 재건축 기대감이 가격에 충분히 반영되었다. 이에 따라 상대적으로 진입장벽이 낮은 신정동 재개발 지역, 특히 신정역 인근 구역이 대체 투자처로 주목받고 있다. 신정4동은 교통 접근성이 뛰어나고 1만 2천 세대 규모의 대단지 개발이 예정되어 있어 목동 아파트 바로 옆에서 미래 가치를 공유할 수 있다는 기대가 크다. 다만, 토지거래허가구역 지정과 사업 진행 속도, 투자 제한 여부 등은 반드시 고려해야 할 요소다.

서울 서남권 부동산 시장에서 목동은 늘 중심에 서 있다. ‘목동신시가지아파트’, 흔히들 그냥 ‘목동아파트’라고 부르는 단지는 오랜 세월 강남, 여의도와 더불어 대표적인 주거 선호 지역으로 꼽혀왔다. 지하철, 학군, 학원가, 생활 인프라가 이미 완성되어 있고, 재건축을 앞둔 단지라는 기대감까지 더해져 수요자들의 눈길을 끌기에 충분하다. 하지만 문제는 가격이다. 재건축 호재가 오랫동안 반영되면서 이미 시장에서 높은 수준으로 평가받고 있어, 신규 진입자에게는 부담이 클 수밖에 없다.

이런 상황에서 일부 투자자들이 주목하는 대안이 바로 신정동 재개발이다. 목동7단지와 9단지 도로 건너편에 위치한 신정4동 일대는 지하철 목동역과 신정역을 모두 끼고 있어 교통 입지가 우수하다. 단순히 목동 아파트를 바라만 보는 게 아니라, 바로 옆에 1만 2천 세대 규모의 대단지가 새롭게 들어설 가능성이 있다는 점에서 “미래 가치를 공유할 수 있는 자리”라는 평가가 나온다.

구역별로 나누어 보면, 신정역 4구역은 동의율이 약 76%로 재개발 추진이 상당히 진전된 상태다. 아직 토지거래허가구역으로 묶이지 않아 매수가 자유롭다는 점은 투자자 입장에서 장점으로 꼽힌다. 반면 6구역은 공공복합개발로 지정되어 있어 투자가 쉽지 않다. 공공 성격이 강하다 보니 민간 투자자 입장에서는 자유롭게 움직이기 어려운 것이다.

가장 눈길을 끄는 곳은 신정역 1구역이다. 현재 토지거래허가구역으로 지정돼 매수에 제약이 있지만, 서울시가 세금을 투입해 기초정비계획과 도시계획을 세우는 등 속도가 빠르게 붙고 있다. 재개발 사업이 확실하게 진행될 가능성이 높아 ‘가치가 가장 큰 구역’으로 평가되며, 일부 부동산을 통해서는 여전히 빌라나 단독주택 매수가 가능하다는 얘기도 나온다.

투자자들 사이에서는 의견이 분분하다. 긍정적인 쪽에서는 “입지가 워낙 뛰어나고 대단지 개발로 신도시급 주거지가 될 수 있다”, “목동 아파트에 비해 초기 투자금이 적어 현실적인 대안이 된다”고 말한다. 반면 부정적인 쪽에서는 “이미 가격에 반영된 목동과 마찬가지로 신정동도 과도하게 부풀려졌다”, “홍보성 글 아니냐”는 의심의 목소리도 적지 않다. 실제로 온라인 커뮤니티 댓글만 봐도 “좋은 정보”라는 반응과 “호구 낚는 글”이라는 반응이 극명하게 갈린다.

다만 한 가지 분명한 건, 신정동 재개발이 단순한 작은 구역 개발이 아니라는 점이다. 목동과 맞닿은 신정4동 일대는 서울에서 드물게 지하철 노선이 촘촘히 연결된 지역이고, 완공 시 1만 세대가 넘는 대단지가 탄생한다. 이는 단순히 개별 아파트 단지가 아니라 생활권 전체의 가치 상승으로 이어질 수 있다. 그렇기에 초기 단계에서 접근할 수 있는 기회가 있다면 장기적 관점에서 주목할 만하다.

하지만 투자에는 항상 리스크가 따른다. 토지거래허가구역이라는 규제, 사업 진행 과정에서의 변수, 조합 내부의 갈등, 분담금 규모 등 고려해야 할 요소가 많다. 또한 실제로 입주가 시작되기까지는 최소 10년 이상 걸릴 수 있다는 점도 간과해서는 안 된다. 단순히 ‘목동 아파트 대체재’라는 관점에서 접근하기보다는, 서울 재개발 시장의 구조와 규제를 깊이 이해하고 진입 여부를 판단해야 한다.

결국 목동 아파트와 신정동 재개발은 투자자의 성향과 자금 규모에 따라 선택이 달라진다. 이미 높은 가격을 감수하고 안정적인 프리미엄을 노린다면 목동 아파트가 답이 될 수 있다. 반대로 초기 리스크를 감수하면서 장기적 성장 가능성을 노린다면 신정동 재개발은 충분히 검토할 만하다. 중요한 건 어느 쪽이든 맹목적인 기대가 아니라 냉정한 분석과 철저한 준비라는 사실이다.