재개발 지역 빌라 환금성과 아파트 갈아타기 실패 사례

재개발 지역 빌라 환금성과 아파트 갈아타기 실패 사례

3줄 요약

재개발 추진과 토지거래허가구역 예정으로 빌라 매도가 지연된 사례다.
아파트 매물은 먼저 잠기고, 기존 주택은 제때 팔리지 않아 갈아타기에 실패했다.
토허제 예정 지역에서 갈아타기를 준비할 때 고려해야 할 현실적인 흐름을 정리한다.

갈아타기를 계획하게 된 배경

현재 거주 중인 주택은 빌라였고, 시세는 약 5.5억에서 6억 수준으로 추산됐다. 향후 부모님이 거주 중인 아파트로 이사하기 위해 빌라를 매도하고 아파트를 매수하는 계획을 약 2년 전부터 준비해왔다. 단순한 주거 이동이 아니라, 장기적인 생활 편의와 가족 간 이동을 고려한 선택이었다.

재개발 추진과 실거주 의무의 영향

문제는 해당 빌라가 재개발 신속통합기획 추진 구역에 포함되면서부터 시작됐다. 이 지역은 토지거래허가구역으로 묶였고, 2024년 4월부터 실거주 의무가 적용됐다. 이로 인해 투자 수요가 급격히 줄었고, 매수 문의 자체가 거의 없는 상황이 이어졌다. 규제가 없더라도 거래가 쉽지 않은 빌라인데, 추가 조건이 붙으면서 매도는 더 어려워졌다.

빌라 환금성의 현실

빌라는 아파트에 비해 매수층이 제한적이다. 특히 재개발 구역의 빌라는 기대와 우려가 동시에 작용해 거래가 더디다. 이 사례에서도 대지 면적이 26평으로 비교적 넉넉했지만, 실제 시장에서는 대지 6~7평 수준의 빌라와 비슷한 가격대에서만 거래가 형성되고 있었다. 가격을 더 낮추면 매도 가능성은 있었지만, 체감상 받아들이기 어려운 수준이었다.

아파트 매수 타이밍 문제

이사하려던 아파트 단지는 2025년 10월 15일 토지거래허가구역 적용이 예정돼 있었다. 이 시점을 앞두고 매도자들이 매물을 거둬들이면서 시장에 나온 물건이 거의 사라졌다. 미리 빌라를 매도한 뒤 아파트를 사는 방식이 아니라, 매물이 나오면 동시에 진행하는 방식으로 협의해둔 상태였다.

실제 매물 등장과 선택의 갈림길

최근 아파트 단지에서 신규 매물이 등장했다. 20평대 중반, 올수리된 매물로 가격은 8억 중후반대였다. 그러나 함께 진행하기로 했던 매수 희망자가 가격 부담을 이유로 결정을 미뤘고, 그 사이 매수 기회는 사라졌다. 결국 아파트 매수는 진행되지 않았고, 갈아타기 계획도 멈추게 됐다.

이 사례가 주는 시사점

토지거래허가구역 예정 지역에서는 아파트 매물이 먼저 잠기고, 기존 주택은 쉽게 팔리지 않는 경우가 많다. 특히 빌라를 보유한 상태에서 아파트로 갈아타려는 경우, 매도와 매수의 타이밍이 어긋날 가능성이 높다. 규제 일정, 주택 유형별 거래 특성, 동시 진행 가능 여부를 충분히 고려하지 않으면 계획이 중단될 수 있다.

마무리 정리

이 사례는 특정 개인의 실패담이 아니라, 현재 시장 환경에서 충분히 반복될 수 있는 상황이다. 토허제 예정 지역에서의 갈아타기는 단순한 가격 비교보다 흐름 관리가 중요하다. 매물 소진 속도와 보유 주택의 거래 여건을 함께 살피는 것이 필요하다.

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