분당, 이제 진짜 움직이기 시작했다

분당, 이제 진짜 움직이기 시작했다

3줄 요약

1. 분당은 오랫동안 저평가된 지역으로 평가받았지만, 지금은 본격적인 상승의 초입 단계에 들어섰다.
2. 재건축 법제화, 반도체벨리 조성, 신축 단지 등장 등 여러 요인이 맞물려 구조적인 상승 여건이 만들어지고 있다.
3. 잠실이나 과천과 비교할 필요 없이, 분당은 이미 경부라인 중심축으로 올라섰다는 평가가 많다.



솔직히 나도 예전부터 이해가 안 됐다.
잠실은 거의 신축으로 가득하고, 분당은 구축이 많다는 이유로 늘 저평가 취급을 받았다.
하지만 그게 전부였을까? 분당이 가진 입지, 교통, 일자리, 학군, 기반시설을 생각하면 단순히 “낡았다”는 이유로 싸야 하는 지역은 아니었다.

그동안 분당이 제대로 불을 못 붙였던 건, 재건축이 안 굴러갔기 때문이다.
한마디로 엔진은 좋은데 시동이 안 걸렸던 거다.
그런데 지금은 분위기가 완전히 다르다.
정부가 1기 신도시 재건축을 국가정책으로 밀어붙이고 있고, 이미 법률도 제정되었다.
이건 방향이 정해진 거다. 이제부터는 ‘언제’의 문제다.

분당이 진짜 저평가였던 이유

잠실이 신축으로 리딩하는 동안, 분당은 그 역할을 해줄 신축 단지가 없었다.
그래서 티에르원 분양이 굉장히 중요하다.
이게 성공적으로 분양되고 시세 리더 역할을 하게 되면, 분당 전체 시세를 새 기준으로 잡게 될 가능성이 크다.
신축 하나가 등장하면 주변 단지들이 따라가듯이, 티에르원은 분당 재건축 시장의 온도계를 바꿀 수 있다.

사실 요즘 중소형은 이미 많이 올랐고, 이제 대형이 순서를 기다리고 있다.
아직 40평대가 20억 초반대인 곳들이 있는데, 이건 강남·서초·잠실과 비교하면 여전히 저평가 영역이다.
분당이 재건축으로 새 옷을 입는 순간, 이 가격대는 유지되기 힘들다.

분당의 구조적인 강점

판교가 바로 옆이고, 오리역·미금역은 경기남부의 핵심축이다.
여기에 반도체벨리까지 가시화되면 일자리 수요는 폭발적으로 늘어난다.
분당은 그 자체로 이미 일자리와 주거가 결합된 자족도시 형태다.

교통도 경부고속도로, 신분당선, GTX 등 여러 노선이 맞물리면서 수도권 전체 접근성이 압도적이다.

학군, 의료, 생활 인프라 — 이미 완성형이다.
과천이나 위례, 동탄이 여전히 공사판일 때, 분당은 ‘살기 좋은’ 완성 도시라는 점에서 비교 자체가 어렵다.
게다가 1기 신도시라는 타이틀이 이제는 약점이 아니라, “리모델링으로 새로 태어날 수 있는 도시”라는 강점으로 바뀌고 있다.



커뮤니티 반응도 뜨겁다.
“분당은 잠실보다 위”라는 말도 이제 우스갯소리로만 들리지 않는다.
“천당 위에 분당”이란 표현이 괜히 나온 게 아니다.
일부는 “대부분 자기 동네 저평가라고 하지 않느냐”며 비꼬기도 하지만,
분당만큼 실질적인 재건축 추진력과 산업·교육·교통 3박자가 맞아떨어지는 도시는 많지 않다.



결국 요약하자면 이거다.

분당은 지금 군불이 제대로 지펴지기 시작했다.
티에르원이 불씨라면, 1기 신도시 재건축 정책은 장작이고,
판교·반도체벨리·교통망은 바람이다.
이 세 가지가 한 번에 맞물리면, 이제는 ‘저평가’라는 말이 더 이상 통하지 않을 거다.

분당의 시계는 이미 움직이기 시작했다.
이제는 ‘언제 오르냐’가 아니라, ‘어디까지 오를까’를 고민할 때다.