40대 현금 10억 갭투자, 마포 구축부터 재개발까지 어디가 답일까

40대 현금 10억 갭투자, 마포 구축부터 재개발까지 어디가 답일까

핵심요약

40대 초반 미혼 투자자가 현금 10억을 보유하고 있지만 집과 차는 없는 상황에서 서울 아파트 갭투자를 고민하고 있다. 현재 시장은 매물 가격이 20억에 근접해 진입이 쉽지 않지만, 마포 구축 아파트나 재개발 구역이 대안으로 거론된다. 전문가와 커뮤니티의 조언은 핵심지 진입과 재개발 공부가 필수라는 의견이 많다.

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요즘 부동산 시장은 정말 어렵다. 특히 현금은 갖고 있는데 실거주를 당장 하지 않을 경우, 어디에 어떻게 투자해야 할지 고민이 많을 수밖에 없다. 최근 한 40대 초반 투자자의 사례가 많은 관심을 모았다. 그는 몸쓰는 투잡까지 병행하며 억척스럽게 모은 돈으로 은행에만 10억 2천만 원을 예금해두고 있는 상황이다. 그러나 집도 차도 없는 상태라 세금만 늘어나고 혜택은 받지 못하는 현실이 답답하다고 한다.

문제는 현금만으로도 투자 진입이 쉽지 않다는 점이다. 서울 주요 중상위권 아파트 가격이 이미 20억 전후로 형성돼 있어, 단순히 갭투자만으로 접근하기엔 부담이 크다. 그래서 후보지를 꼼꼼히 살펴본 결과, 몇 군데 단지가 눈에 들어왔다.

은평구의 힐스테이트 녹번과 녹번역 e편한세상 캐슬, 서대문구 북아현동 e편한세상 신촌, 동작구의 e편한세상 상도 노빌리티, 영등포구 당산 일대의 삼성래미안4차·센트럴아이파크·효성1차, 그리고 마포구 공덕 삼성1차와 마포 삼성 등이 그 예다. 이들 단지는 입지와 규모에서 각자 장단점을 갖고 있다. 특히 녹번과 응암 일대는 새 아파트 공급이 많아 주거환경 개선 효과가 크고, 북아현과 마포는 전통적인 도심 입지의 장점을 가진다.

댓글로 올라온 조언을 살펴보면 크게 두 가지 흐름이 보인다. 첫째, 마용성(마포·용산·성동) 2급지 이상 핵심지로 진입하라는 것이다. 장기적으로 서울의 중심지는 공급이 제한적이고, 결국 양극화가 심해지기 때문에 여유가 있다면 반드시 들어가야 한다는 의견이다. 둘째, 재개발 구역 공부가 필요하다는 것이다. 염리5구역 같은 마포 내 재개발 지역은 아직 사업이 진행 중이라 비교적 낮은 가격에 진입할 수 있고, 시간이 지나면 신축으로 갈아탈 수 있는 기회를 제공한다.

작성자는 수입 여력이 충분하지 않아 고가 매수는 부담스럽다고 털어놨다. 그렇다 보니 공덕 삼성이나 마포 삼성 같은 소형 구축 아파트를 고려하는 분위기였다. 이에 대해 커뮤니티에서는 공덕역 인근 삼성 아파트는 여전히 매력적이라는 평가가 이어졌다. 역세권 입지와 생활 인프라, 강북과 강남을 연결하는 교통 편리성 때문이었다.

또 다른 의견으로는 “싱글이라면 재개발 구역도 괜찮다”는 말이 있었다. 다만 재개발은 기간이 길고 예측하기 어려운 변수들이 많기 때문에 꼼꼼한 사전 공부와 장기 투자 마인드가 필요하다.

이 과정에서 작성자가 궁금해한 부분이 바로 거래 비용이었다. 단순히 집값만 준비하면 되는 게 아니라 취득세, 양도세, 중개보수, 이사비 등 부수 비용도 고려해야 한다. 아파트 매매 금액과 지역에 따라 다르지만 통상 취득세는 매매가의 1\~3%, 중개보수는 수천만 원 단위까지 발생할 수 있다. 투자금의 5% 이상은 추가 비용으로 잡아야 한다는 것이 일반적인 조언이다.

결국 이 사례에서 볼 수 있듯이, 현금 10억이라는 적지 않은 자산을 갖고 있어도 서울 아파트 시장에서의 갭투자는 결코 단순하지 않다. 입지를 어디로 가져가느냐, 재개발을 바라볼 수 있느냐, 혹은 안정적인 구축 대단지를 선택하느냐에 따라 결과가 크게 달라진다.

지금 시장은 확실히 양극화가 뚜렷해지고 있다. 여유가 있다면 핵심지 진입이 최우선이라는 조언이 계속 나오는 이유다. 다만 투자자의 수입 구조와 건강, 향후 실거주 계획까지 고려해야 하는 만큼, 단순히 가격만 볼 게 아니라 종합적인 판단이 필요하다.

마포 구축 아파트는 여전히 가치가 있다는 평가와 함께, 염리나 북아현 같은 재개발 구역도 꾸준히 거론되는 현실. 현금 보유자의 갭투 고민은 결국 “서울 핵심지냐, 재개발이냐”의 선택지로 압축되는 듯하다.