송파 가락쌍용1차 아파트 가치와 입지 분석, 왜 팔방미인이라 불릴까

송파 가락쌍용1차 아파트 가치와 입지 분석, 왜 팔방미인이라 불릴까

핵심요약

송파구 아파트 중 가락쌍용1차는 초중품아·3호선 역세권·대단지·학군지라는 4박자를 모두 갖춘 드문 단지다. 방이코오롱, 가락금호와 함께 비교 대상이 되지만, 환금성과 학군, 생활 인프라에서 두각을 나타내며 꾸준히 신고가를 갱신하는 이유가 있다. 다만 높은 용적률과 리모델링 방향성에 대한 우려도 존재해, 각자의 상황과 우선순위에 맞는 선택이 필요하다.

본문

송파에서 아파트를 고민할 때 비슷한 가격대의 후보군으로 자주 거론되는 단지가 있다. 바로 가락쌍용1차, 2차, 가락금호, 방이코오롱이다. 이 네 곳은 오랫동안 ‘비슷한 급’으로 묶여 비교되어 왔는데, 최근 시세 흐름을 보면 차이가 뚜렷하게 벌어지고 있다. 특히 가락쌍용1차, 흔히 ‘가쌍1’이라 불리는 단지가 돋보인다.

가쌍1이 주목받는 이유는 단순하다. 송파 내에서 엘리트, 레미안, 헬리오, 올림픽훼밀리, 아선, 우성 같은 초대형 단지를 제외하고 일반 단지 중에서 초중품아·3호선 역세권·대단지·학군지 조건을 동시에 갖춘 곳은 가쌍1이 유일하다. 초등학교와 중학교가 단지와 맞닿아 있어 통학이 안전하고, 2000세대가 넘는 대단지라는 점에서 환금성이 뛰어나다. 여기에 3호선과 5호선을 동시에 이용할 수 있는 교통 여건까지 더해지니, ‘팔방미인 단지’라는 평가가 자연스럽게 따라붙는다.

실제로 현장 분위기를 보면 최근까지 가스라이팅이라 불릴 정도로 거래가 줄어드는 듯했지만, 9월 들어 신고가가 잇따르며 수요가 몰리고 있다. 학군과 입지, 생활 편의성이 결합된 상품성이 실수요자들에게 크게 어필하는 것이다. 단지 내 쌍용프라자에는 병원, 약국, 마트, 수영장, 학원 등 생활 인프라가 이미 갖춰져 있고, 학원 버스가 단지 안까지 들어오는 점도 학부모들에게는 매력적인 요소다.

물론 모든 평가가 긍정적인 것은 아니다. 일부에서는 가쌍1의 높은 용적률을 문제 삼는다. 이미 조밀하게 지어진 단지라 일조권이나 조망권에서 불리하다는 지적이다. 리모델링을 추진한다 해도 쾌적성이 오히려 떨어질 수 있다는 우려도 있다. 반대로 방이코오롱은 상대적으로 대지지분이 넓어 재건축 추진 시 더 나은 조건을 기대할 수 있고, 가락금호는 교통 입지에서 강점을 갖고 있다는 평가도 있다.

그럼에도 불구하고 시장의 선택은 어느 정도 명확하다. 가쌍1은 환금성이 뛰어나고, 하락장에서도 거래가 꾸준히 이어지는 단지다. 헬리오 이후 송파에서 거래량이 가장 많은 단지라는 말이 괜히 나오는 게 아니다. 30억 이상의 초고가 아파트에 진입하지 못한 수요층이 자연스럽게 내려오면서 찾는 단지이기도 하다. 특히 30대 실수요자들이 학군과 교통을 이유로 많이 선택하는 분위기다.

리모델링 이슈도 긍정적인 신호를 주고 있다. 건설사 4곳이 컨소시엄을 구성해 적극적으로 사업을 준비 중이며, 단순한 외관 보수가 아니라 상품성 향상에 힘을 줄 것으로 예상된다. 재건축에 비해 상품성이 떨어진다는 지적이 있지만, 대단지 리모델링은 시장에서 재건축에 준하는 평가를 받는 경우가 많다.

결국 선택은 각자의 상황에 달려 있다. 교통을 최우선으로 본다면 가락금호, 대지지분을 중시한다면 방이코오롱이 맞을 수 있다. 하지만 초중품아·3호선·대단지·학군지라는 네 가지 조건을 모두 갖춘 곳을 찾는다면, 가쌍1이 사실상 유일하다. 그래서 가쌍1은 송파에서 실수요자와 투자자 모두가 눈여겨볼 수밖에 없는 단지로 자리 잡았다.

결국 가쌍1은 화려한 상품성을 가진 단지는 아니다. 하지만 아이 키우기 좋은 학군, 환금성 높은 대단지, 교통 편의성과 생활 인프라까지 겸비한 ‘팔방미인 단지’다. 앞으로 리모델링 사업이 본격화되면 새로운 국면을 맞이할 수 있고, 송파 내 중급지 이상에서 갈아타기를 고민하는 이들에게는 여전히 매력적인 선택지로 남을 가능성이 크다.