목동 아파트 재건축과 미래 가치 상승 전망

목동 아파트 재건축과 미래 가치 상승 전망

핵심요약

목동은 과거 서울의 대표적인 학군지이자 부촌으로 평가받았던 지역이다. 현재는 정체기를 겪고 있지만, 1~14단지 재건축이 본격화되면 다시금 위상이 높아질 가능성이 크다. 과거 잠실보다 비쌌던 시절도 있었던 만큼, 신축 공급과 학군 프리미엄, 교통·생활 인프라 개선이 맞물리면 향후 개포나 잠실급 시세를 따라가거나 능가할 수 있다는 전망이 많다. 다만, 주변 지역의 한계와 재건축 속도 변수는 신중히 살펴봐야 한다.

본문

서울 부동산 시장에서 목동은 늘 특별한 의미를 가진 곳이다. 한때는 압구정, 여의도와 함께 서울을 대표하는 상급지로 꼽혔고, 특히 90년대에는 잠실보다 비쌌다는 이야기도 나온다. 당시 목동 단지 아파트의 평당 단가는 압구정 현대아파트보다 높았다는 증언도 있을 정도다. 이처럼 학군, 입지, 생활 인프라를 두루 갖춘 목동은 서남권에서 독보적인 위상을 지켜왔다.

최근 들어 다시 목동이 주목받는 이유는 무엇보다 재건축이다. 1~14단지라는 대규모 단지가 동시에 변화를 맞이한다는 점은 여타 지역과는 다른 차별점이다. 신축 공급이 부족한 상황에서 목동이 대거 신축 아파트로 탈바꿈한다면 시장에서의 존재감은 지금보다 훨씬 커질 수밖에 없다. 여기에 목동 학군은 여전히 최상위권으로 꼽히며, 평지 입지라는 장점까지 더해져 실수요자들의 선호도가 매우 높다.

일부에서는 목동의 미래를 두고 급지가 올라간다기보다는 정상화 또는 원위치 회복이라는 표현을 쓰기도 한다. 이미 상급지로 평가받는 곳이기 때문에, 재건축을 통해 다시 과거의 위상을 찾는 과정이라는 시각이다. 실제로 현재도 학군과 입지를 이유로 실거주 수요가 꾸준히 유지되고 있다.

또한, 과거 사례를 보면 목동은 서울 부동산 시장에서 항상 이슈의 중심에 있었다. IMF 직후에도 목동 하이페리온 1차가 최고가 분양을 기록하며 주목을 받았고, 당시에는 누가 이 가격에 분양을 받겠냐는 말도 있었지만 결과적으로 성공 사례가 되었다. 이처럼 목동은 불확실성 속에서도 시장을 선도하는 사례를 만들어온 곳이다.

재건축이 완료된다면 목동 신축은 개포 시세의 90% 수준까지 따라가거나 그 이상도 가능하다는 전망이 나온다. 장기적으로는 잠실을 능가할 수 있다는 의견도 적지 않다. 실제로 10년 뒤에는 목동 국평 신축 아파트가 80억 이상이 될 것이라는 과감한 예측도 등장했다.

하지만 신중론도 있다. 재건축이 빠르게 진행되지 못하고 10년 이상 지연된다면, 과거의 영광은 과거로만 남을 수 있다는 것이다. 주변 지역의 한계도 지적된다. 신월동, 강서, 구로, 신림 등 인접 지역 이미지가 목동의 가치를 끌어내릴 수 있다는 우려다. 또, 서부권의 중심지는 여전히 여의도가 될 것이라는 주장도 존재한다. 따라서 목동이 아무리 발전하더라도 여의도 다음 단계의 위상을 유지할 가능성이 크다는 의견도 있다.

결국 목동의 미래 가치는 재건축의 속도와 성공 여부 그리고 여의도·마곡·용산 등 주변 개발 지역과의 시너지에 달려 있다. 하지만 분명한 것은 목동은 여전히 학군, 입지, 생활 인프라라는 3박자를 모두 갖춘 지역이라는 점이다. 서남권에서 전문직, 기업 대표, 고소득층이 선택할 수 있는 거의 유일한 학군지라는 사실도 무시할 수 없다.

정리해보면 목동은 과거의 영광을 되찾을 준비를 하고 있다. 신축 단지들이 속속 들어서고, 학군 프리미엄이 계속 유지된다면 목동은 다시 서울 부동산의 중심 무대에 설 수 있다. 다만, 투자자라면 재건축 진행 속도와 정책 변수를 면밀히 살펴야 하고, 실거주자라면 집값 상승 기대와 보유세 부담 사이에서 균형 잡힌 판단이 필요하다.

앞으로 목동이 개포·잠실과 어깨를 나란히 할지 아니면 여의도의 뒤를 잇는 2인자로 남을지는 시간이 말해줄 것이다. 그러나 하나 확실한 건, 목동이 결코 과소평가할 수 없는 잠재력을 가진 지역이라는 점이다.