서울 아파트가 계속 오를 수밖에 없는 이유와 재개발 투자 기회

서울 아파트가 계속 오를 수밖에 없는 이유와 재개발 투자 기회

핵심요약

서울 아파트는 헨리 조지의 지대이론과 통화량 증가라는 구조적 요인 때문에 장기적으로 오를 수밖에 없다. 보유세 강화 같은 제도적 대안은 정치적 한계로 실현이 어렵고, 돈의 흐름 또한 결국 다시 서울 아파트로 돌아온다. 일반 투자자에게 남은 전략은 불확실성을 활용하는 재개발 선점이며, 아직 기회가 열려 있다는 점에서 주목할 필요가 있다.

본문

서울 아파트 가격은 왜 이렇게 꾸준히 오르는 걸까? 많은 사람들이 체감하듯, 다른 자산과 달리 서울 아파트는 ‘주거지’라는 근본적인 특성이 있어 수요가 끊이지 않는다. 여기에 자본주의 구조 속에서 돈의 흐름이 어디로 흘러가는지를 살펴보면, 결국 서울 아파트다.

150년 전 미국 경제학자 헨리 조지는 이미 ‘지대이론’을 통해 이 현상을 설명했다. 그의 주장은 단순하다. 기술 발전과 사회 진보로 생긴 부는 결국 노동자나 자본가가 아니라 토지 소유자에게 돌아간다는 것이다. 한국에서는 이 토지가 곧 서울 아파트로 상징된다. 조지는 문제 해결책으로 보유세 강화를 주장했지만, 현실적으로 민주주의 국가에서 자가 보유율이 높은 국민을 적으로 돌리는 정책은 실행되기 어렵다. 따라서 서울 아파트 가격을 근본적으로 잡을 수단은 사실상 존재하지 않는 셈이다.

여기에 통화량 증가라는 요인이 더해진다. 지난 5년간 M2 통화량은 무려 50% 가까이 늘어났다. 물가 상승은 불가피하고, 그 결과 자산 가치 역시 함께 오른다. 만약 지난 5년 동안 50% 이상 오르지 못한 자산에 투자했다면, 결과적으로 잘못된 선택을 한 것이라는 냉정한 현실이 드러난다. 자산 투자의 기본은 인플레이션을 타는 것이고, 서울 아파트는 이를 대표적으로 보여주는 사례다.

과거에는 은행 대출이 아파트 가격 상승의 직접적인 연료였다. 대출을 받아 집을 산 사람은 풀린 돈이 아파트 가격에 반영되며 자산 상승을 경험할 수 있었다. 그러나 지금은 상황이 조금 다르다. 정부가 대출 문턱을 높이고 대신 국채 발행을 통해 지원금을 풀고 있기 때문이다. 이 돈은 당장은 주식시장으로 흘러가 사상 최고가를 갱신하게 만들었지만, 결국 부를 축적한 소수는 다시 서울의 랜드마크 아파트를 선택하게 된다.

실제 사례로, 미용기기 업체 에이피알 창업자 김병훈 대표가 290억 원을 들여 아크로서울포레스트 펜트하우스를 매수했다. 각 분야에서 ‘승리자’가 된 사람들은 결국 서울의 대표 아파트로 돌아온다는 점을 보여주는 상징적인 사건이다. 이는 돈의 흐름이 어떻게 귀착되는지를 잘 보여준다.

그렇다면 일반 투자자는 어떻게 해야 할까? 모든 분야에서 최정점에 오를 수 없는 만큼, 우리가 취할 수 있는 전략은 선점이다. 과거에는 대출이라는 힘을 빌려 선점할 수 있었지만 지금은 그 문이 굳게 닫혔다. 남은 방법은 불확실성을 활용하는 것이 바로 재개발이다.

재개발은 아직 대중에게 충분히 체감되지 않았지만, 그렇기에 오히려 기회가 남아 있다. 서울 내에서 공급은 제한적이고, 재건축은 규제와 비용 문제로 진도가 더디다. 반면 재개발 지역은 불확실성이 크지만, 그만큼 초기 진입자에게는 선점 효과가 크다. 실제로 일부 투자자들은 이미 재개발 가능성이 있는 지역에 발 빠르게 들어가 기회를 잡고 있다.

서울 아파트는 결국 오를 수밖에 없는 구조 속에 있다. 보유세 강화는 현실적으로 불가능하고, 통화량은 계속 늘어나며, 승리자들의 선택은 언제나 서울 랜드마크 아파트다. 그렇다면 일반 투자자가 할 수 있는 유일한 전략은 바로 재개발이라는 불확실성을 기회로 바꾸는 것이다. 10년 전 비트코인 얘기를 꺼냈을 때 사람들이 의아해했던 것처럼, 지금의 재개발 투자 역시 많은 이들이 피부로 와닿지 않을 수 있다. 하지만 그만큼 아직 남은 기회가 있다는 의미다.

결국 중요한 건 타이밍과 선점. 서울 아파트 시장은 구조적으로 장기 상승을 피할 수 없는 운명에 놓여 있다. 그 흐름을 제대로 읽고 준비하는 사람만이, 앞으로의 변화 속에서 기회를 잡을 수 있을 것이다.