수도권 내 집 마련, 이제는 생존의 문제다

수도권 내 집 마련, 이제는 생존의 문제다

핵심요약

최근 수도권 부동산 시장은 단순한 투자나 선택의 영역을 넘어 ‘생존’의 차원에서 접근해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 정부의 공급대책은 실제 공급 확충보다는 수요 억제에 치중되어 있고, 인플레이션이 가속화되면서 무주택자들이 가장 큰 피해를 입고 있기 때문이다. 교통·교육·상권 같은 생활 인프라를 따져가며 선택할 수 있는 시기는 지났고, 지금은 내 집 마련 자체가 인플레이션 방어이자 자산 격차 심화를 피하기 위한 최소한의 생존 전략이라는 주장이 설득력을 얻고 있다.

최근 몇 년간 부동산 시장을 둘러싼 정부 정책과 경제 흐름을 살펴보면, 수도권에서 내 집 마련은 더 이상 여유로운 고민거리가 아니다. 교통이 편리한지, 학군이 좋은지, 생활 인프라가 충분한지를 따질 시간 자체가 사라지고 있다는 지적이 많다. 그 이유는 공급과 수요의 불균형이 심화되고 있기 때문이다.

정상적인 시장이라면 아파트 가격이 오르면 신규 공급이 늘어나고, 오피스텔과 빌라의 전월세 수익률이 오르면 역시 공급이 증가하는 것이 자연스러운 흐름이다. 하지만 지금은 다르다. 정부가 내놓는 공급대책은 실제 공급을 늘리기보다는 임대 전환이나 제한적인 방식에 머무르고 있고, 대출 규제를 통해 수요를 억제하는 데만 치중하고 있다. 말로는 공급대책이라 하지만 실제로는 “기다려라, 사지 마라”는 신호만 주고 있다는 것이다.

대표적인 예가 3기 신도시다. 발표된 지 7년이 지났지만, 여전히 본격적인 공급은 이루어지지 않았다. 발표 당시 주변 신축 아파트 가격이 3~~4억 원 수준이었지만 지금은 예상 분양가가 6~8억 원에 이르고 있다. 시간이 흐르는 동안 가격은 두 배 가까이 상승했고, 무주택자 입장에서는 더 멀어진 셈이다.

여기에 경제 전반의 불안정이 겹쳤다. 건설 경기를 억제한 결과 내수가 위축되고, 경제 성장률은 0.5%대까지 떨어지고 있다. 기준금리는 동결되었지만 부동산 억제책은 계속 유지되고, 대신 소비쿠폰처럼 단기적 부양책이 반복된다. 하지만 이런 방식은 근본적 해결책이 될 수 없다. 화폐가치 하락, 즉 인플레이션이 국민들의 삶을 더욱 어렵게 만들고 있기 때문이다.

인플레이션의 피해는 특히 전세입자에게 크게 돌아간다. 예를 들어 4억 원에 집을 살까 고민하다가 결국 3억 원에 전세로 들어간 경우를 생각해보자. 통화량 증가로 집값이 8억, 전세가가 6억까지 오르면 내 손에 쥔 3억 원의 가치는 절반으로 줄어든다. 반면 4억 원에 집을 샀다면 인플레이션 속에서도 8억 원 자산으로 불어나며 화폐가치 하락을 방어할 수 있다. 이런 맥락에서 맨큐의 경제학 교과서에서도 부동산을 대표적인 인플레이션 방어 수단으로 꼽는다.

따라서 지금 내 집 마련은 단순히 더 좋은 입지를 고르는 ‘선택’이 아니라, 앞으로 다가올 인플레이션과 자산 격차 심화 속에서 최소한의 안전망을 구축하는 ‘생존’ 전략에 가깝다. 찬밥, 더운밥을 고를 수 있으려면 최소한 쌀이 있어야 하지만, 지금은 쌀 자체가 귀한 상황이다. 주어진 조건 속에서 일단 집을 마련하는 것이 무엇보다 중요하다.

물론 이런 주장에 대해 반대 의견도 있다. 인구 감소로 집값이 떨어질 것이라는 시각이 대표적이다. 그러나 수도권은 전국적으로 인구가 줄더라도 여전히 사람들이 몰리는 핵심 지역이다. 지방 소멸이 가속화될수록 수도권 쏠림 현상은 더 심해지고, 교통·인프라가 좋은 지역은 더욱 희소해진다. 인구 구조 변화보다는 화폐가치 하락 속도가 훨씬 빠르다는 점을 감안하면, 오히려 수도권 핵심지 부동산의 가치가 더욱 공고해질 가능성이 높다.

정리하자면 지금의 상황은 내 집 마련을 미룰 수 있는 국면이 아니다. 주택을 통해 인플레이션을 방어하지 못하면 자산 격차는 갈수록 커지고, 그 피해는 고스란히 무주택자에게 돌아간다. 6억 선까지는 여전히 기회가 열려 있다고 하지만, 시간이 지날수록 더 큰 지각비를 치르게 될 것이라는 경고는 결코 가볍게 들리지 않는다.

결국 교통이나 학군, 상권 같은 부수적 조건은 차후로 미뤄도 된다. 지금은 수도권에서 내 집을 소유하는 것 자체가 가장 중요한 생존 전략이다. 선택의 여유가 아니라 대응의 문제, 부동산은 이제 생존의 도구라는 말이 현실감 있게 다가오는 시점이다.