흑석 vs 노량진, 어디가 더 미래 가치가 높을까?

흑석 vs 노량진, 어디가 더 미래 가치가 높을까?

핵심요약

흑석은 반포 옆 한강변 입지와 고급 브랜드 아파트로 이미 자리 잡은 고급 주거지라는 평가가 많다. 반면 노량진은 사통팔달 교통망과 전 구역 하이엔드 재개발이라는 균질성을 무기로 향후 상승 잠재력이 크다. 현재는 흑석이 앞서 있지만, 장기적으로는 노량진이 시세를 따라잡거나 일부 구역은 앞지를 가능성이 있다는 전망이 많다. 다만 흑석의 한강 조망 단지들은 여전히 프리미엄이 유지될 것으로 보인다.

서울 동작구의 두 핵심 지역, 흑석과 노량진은 늘 비교의 대상이 된다. 두 곳 모두 뉴타운 개발이 본격적으로 진행 중이고, 입지와 브랜드, 미래 가치를 두고 투자자들의 관심이 집중되는 곳이다. 과연 지금 시점과 장기적 관점에서 어디가 더 우위에 설까?

먼저 흑석은 지리적으로 반포 바로 옆에 붙어 있고 한강변을 끼고 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 이미 아크로리버하임, 디에이치, 자이, 써밋 등 고급 브랜드 아파트들이 들어서면서 주거 환경이 크게 바뀌었다. 커뮤니티 시설 역시 수영장 등 고급화가 잘 되어 있고, 재개발 이후의 모습이 어느 정도 가시화된 상태다. 앞으로도 흑석 9·11구역에 이어 명수대현대, 한강현대 재건축까지 이어지면, 고급 한강변 주거지라는 포지션은 더 확실해질 것으로 보인다. 언덕 지형과 다소 고립된 듯한 입지에 대한 지적도 있지만, 오히려 이 점이 동네의 프라이빗한 고급성을 강화한다는 의견도 나온다.

반면 노량진은 사통팔달 교통망과 균질한 개발 계획이 장점이다. 1·7·9호선에 더해 향후 서부선까지 들어오면 교통 입지는 서울 전역에서도 손꼽히는 수준이 된다. 여의도 연륙교 연결, 수협부지 개발, 스타필드 입점 가능성 등 다양한 호재가 이어지고 있다. 게다가 노량진 뉴타운은 서울 최초로 전 구역이 하이엔드 45층 아파트로 들어서게 되는데, 이는 다른 지역에서 보기 힘든 균질성을 가진다. 재개발 구역 간 입주 시점이 크게 차이나는 흑석과 달리, 노량진은 향후 10년 안에 전체 입주가 마무리될 가능성이 크다는 점이 미래 가치로 꼽힌다.

교육 환경 변화도 눈여겨볼 부분이다. 기존의 공시 학원가가 입시 학원가로 전환될 가능성이 높고, 주변 지역에 마땅한 학원가가 없기 때문에 수요를 흡수할 여지가 크다. 이와 함께 새로운 입주민들의 교육열이 더해지면 입결 상승까지 이어질 수 있다는 전망이다.

현재 시점에서 가격은 흑석이 우위다. 프리미엄만 보더라도 흑석 9구역은 약 18억, 노량진 1·3구역은 약 15억으로 흑석이 조금 앞선다. 하지만 노량진 1·3구역이 완공되면 흑석과 격차를 좁히거나 넘어설 가능성이 크다는 평가가 나온다. 특히 흑석은 구역별로 완공 시점이 달라 동네 전체가 균질하게 변모하기 어렵지만, 노량진은 단기간에 대규모 신축 단지가 한꺼번에 들어서면서 도시 자체의 위상이 달라질 수 있다.

다만 흑석의 강점도 분명하다. 무엇보다 한강 조망이다. 흑석은 일부 단지에서 파노라마급 한강 조망이 가능하고, 이런 세대는 노량진 평균 가격을 크게 웃돌 가능성이 높다. 또 반포·용산과의 인접성은 여전히 노량진보다 한 발 앞선다. 노량진이 평지 입지라는 장점이 있긴 하지만, 교통 체증이나 인근 개발과 맞물려 실제 체감은 또 다를 수 있다.

결국 요약하자면 지금은 흑석이 확실히 앞서 있고, 고급 한강변 주거지라는 희소성을 바탕으로 일정 부분 프리미엄을 계속 유지할 것이다. 하지만 장기적으로 전 구역 하이엔드로 균질하게 완성될 노량진의 잠재력은 무시하기 어렵다. 특히 교통망과 확장성, 교육 환경 변화를 고려하면 10년 뒤에는 노량진이 흑석과 비슷한 수준, 혹은 일부 구역은 앞설 수 있다는 전망이 설득력을 얻는다. 다만 한강 조망 단지는 여전히 흑석이 우위일 가능성이 높다.

결론적으로 투자 시점과 목표에 따라 선택은 달라질 수 있다. 단기 안정성과 고급 주거지 프리미엄을 원한다면 흑석, 장기적인 성장성과 도시적 균질성을 보고 들어간다면 노량진이 더 매력적일 수 있다. 어느 쪽이든 동작구 전체가 개발을 통해 지금보다 크게 도약할 것은 분명하다.