20억대로 한강변 진입, 어디가 답일까

20억대로 한강변 진입, 어디가 답일까

핵심요약

서울 한강변 아파트 중 20억대 투자처로 거론되는 잠실 장미아파트, 여의도 목화아파트, 이촌 삼익아파트를 중심으로 정비사업 진행 상황, 대지지분과 분담금, 한강뷰 확률, 장래 시세를 비교해본다. 장미는 안정적인 대단지와 합리적 분담금이 장점이고, 목화는 압도적인 한강 조망 비율과 여의도 입지가 돋보인다. 삼익은 저평가 매력이 있으나 데이터가 부족하고 뷰 제한이 있다. 투자자마다 기준은 다르지만, 급지를 지키며 장기적으로 바라보는 전략이 필요하다.

서울 아파트 시장에서 20억대 자금으로 한강변 진입을 고려한다면 어떤 선택지가 있을까. 강남과 한강변은 여전히 투자자들의 최우선 관심사이고, 실제 시장에서 매물도 제한적이다. 최근 커뮤니티에서는 잠실 장미, 여의도 목화, 이촌 삼익이 대표 사례로 언급되고 있다.

우선 잠실 장미아파트를 보자. 28평형의 대지지분은 13.2평으로 분담금이 약 6억으로 추산된다. 총투자금은 약 34.8억 수준인데, 1:1 재건축에 가까운 구조라 추가 부담이 크지 않다. 대단지라는 특성이 사업비 절감 효과를 가져오고, 5000세대급 규모라 안정성이 높다. 다만 세대수가 많아 한강뷰 비율은 다소 낮을 수 있다. 예상 비율은 A급 뷰 31%, B급 뷰 27%, 비한강뷰 약 42%다. 신축 국평 시세를 42억으로 잡을 때, 10년 후 보수적으로 1.7배를 적용하면 71억에서 한강뷰 최고 92억까지 가능하다는 계산이 나온다.

여의도 목화아파트는 또 다른 강력한 후보로 꼽힌다. 22평형 대지지분이 9.4평인데, 이는 국평 건설에 필요한 지분 7.6평보다 여유가 있어 분담금은 5.8억보다 더 낮아질 개연성이 있다. 총투자금은 34.8억 수준. 신축 후 세대 구성상 모든 22평 조합원이 34평 배정이 가능하다는 점이 매력이다. 한강뷰 확률은 압도적이다. A+급이 64%, A-급이 18%, B+급이 18%로, 한강과의 물리적 거리가 가까운 입지를 반영한다. 신축 국평가를 36억으로 잡고 10년 뒤 1.7배를 적용하면 61억에서 최대 81억까지 예상할 수 있다. 목화는 기존 소형 위주의 서민 아파트에서 국평 중심 단지로 탈바꿈한다는 점에서 가치가 높다. 다만 매물 가격 자체가 잠실 장미와 비교하면 상대적으로 비싸게 형성돼 있다는 지적도 나온다.

이촌 삼익아파트는 34평형 기준 대지지분이 16.7평이다. 분담금은 8억 선으로 계산되지만, 조건이 맞으면 더 줄어들 가능성도 있다. 총투자금은 약 36억. 용적률 260% 지역이라 사업성이 크게 뛰어나진 않지만, 보유 지분이 넉넉해 재건축에 유리하다. 문제는 한강뷰 확률이 불분명하다는 점이다. 앞동은 대형, 뒷동은 국평일 가능성이 커서 국평 조합원의 경우 사이드뷰나 비한강뷰에 머무를 위험이 있다. 신축 국평가를 39억으로 잡으면 10년 뒤 66억에서 79억 정도가 예상된다. 아직 조감도와 배치도가 부족해 현장 리서치가 필수라는 점도 단점이다.

이 세 단지를 두고 투자자들은 각자 해석을 달리한다. 잠실 장미는 안정성과 대단지 메리트가 크지만 한강 조망은 일부만 가능하다. 여의도 목화는 뷰 확률이 탁월하고 입지가 압도적이지만 현 시점 매매가는 다소 높다는 의견이 있다. 이촌 삼익은 상대적으로 저평가되어 있어 미래가치가 크다는 주장도 있지만, 구체적인 사업계획과 뷰 배치 확인이 아직 부족하다.

커뮤니티 토론에서는 분석방식에 대한 비판도 있었다. 일괄적으로 1.7배 상승률을 적용하는 게 단순 계산이라는 지적, 급지도라는 기준 자체가 현실성을 담보하지 못한다는 반론, 신축 전무 지역이 향후 더 폭발적으로 오를 수 있다는 의견 등이 나왔다. 반대로 글쓴이는 지난 20년간 데이터에 기반한 보수적 가정이라며, 급지를 지키는 것이 가장 안전하다는 점을 강조했다.

결국 중요한 건 투자자의 시각이다. 어느 지역이 더 유망할지는 각자 해석에 따라 달라지고, 미래 가격은 예측 불가하다. 다만 공통적으로 강조되는 점은 한강변이라는 입지와 급지를 확보하는 것이 장기적으로 안정성과 성장성을 동시에 가져다줄 수 있다는 사실이다. 20억대라는 적지 않은 자금이 들어가는 투자라면, 단순히 단기 수익률보다는 향후 10년 이상을 내다본 판단이 필요하다.