강남 재건축, 반포미도1차를 둘러싼 기회와 리스크

강남 재건축, 반포미도1차를 둘러싼 기회와 리스크

핵심요약

강남 재건축은 입지와 희소성으로 언제나 주목받지만, 장기간의 몸테크와 정책 리스크는 투자자에게 큰 부담이 된다. 특히 반포미도1차는 대지지분과 사업성을 감안할 때 강력한 잠재력을 가진 단지로 평가되지만, 수익 실현까지 10년 이상 기다려야 한다는 점에서 개인의 상황에 따라 판단이 갈린다. 분양가상한제의 영향이 크고, 입지 프리미엄은 확실하다는 점에서 ‘현금 30억 이상’ 자산가만의 선택지라는 말이 나온다.

부동산 시장에서 재개발과 재건축은 늘 뜨거운 주제다. 한강변 재개발은 주식으로 치면 성장주 투자에 가깝다. 기대감이 크지만 실적으로 증명해야 하고, 한강뷰 여부도 확실치 않아 수익성이 들쭉날쭉하다. 반면 강남 재건축은 가치주 투자에 비유된다. 이미 입지가 검증되어 있고, 무난히 진행만 된다면 안정적인 수익을 낼 가능성이 높다.

최근 주목받는 단지가 반포미도1차다. 서초구에 위치한 33평 아파트로 대지지분이 17.7평에 달한다. 이 단지를 예로 들어 사업성을 단순 계산해보면, 용적률 300% 기준 34평 1호를 만들려면 기부채납을 포함해 13.1평이 필요하다. 조합원 1세대가 가진 17.7평에서 13.1평을 쓰고 나면 4.6평이 남는다. 이 4.6평은 다른 조합원의 남는 몫과 합쳐져 일반분양분을 만들게 된다. 대략 조합원 2.84세대가 모여야 일반분양 1세대가 나오는 구조다.

이때 들어가는 공사비와 사업비를 보수적으로 잡으면 약 30억 수준이다. 반면 수입은 분양가상한제가 적용되면 27억, 적용되지 않으면 51억에 달한다. 즉 분상제가 있으면 조합원당 약 1억의 추가 분담금이 생기지만, 분상제가 없다면 오히려 조합원당 7억 정도의 이익이 발생한다. 겉으로는 뉴스에서 ‘재건축은 수익성 없다’는 이야기가 나오지만, 사실 분상제 여부가 수익성을 가르는 가장 큰 변수다.

그렇다면 투자자 입장에서는 어떤 선택을 해야 할까. 댓글 반응을 보면 크게 두 갈래다. 우선 신중론은 장기간의 리스크를 강조한다. 재건축이 완성되려면 10년 가까이 걸리는데, 그동안 수천억의 금융비용과 기회비용이 묶인다. 더구나 오래된 아파트에 거주하며 겪어야 하는 불편, 이른바 몸테크도 만만치 않다. 주차, 구조, 냄새, 관리 문제 등 일상에서의 불편이 크다는 지적이다. 특히 50대 이후라면 입주 시점이 60대 후반이 될 수도 있다는 점에서 ‘차라리 변두리 신축에서 쾌적하게 사는 게 낫다’는 의견도 있다.

반대로 낙관론은 입지와 희소성을 절대적으로 본다. 강남 한복판, 교통·학군·학원가·상권이 모두 갖춰진 입지는 신축 변두리 아파트가 절대 따라올 수 없다는 것이다. 게다가 반포미도1차는 숲세권 입지를 갖춘 대단지이자 향후 49층 고층 설계가 예정된 곳으로, 준공 후에는 강남을 대표하는 랜드마크가 될 가능성이 높다고 평가된다. 따라서 몸테크는 일시적 불편일 뿐, 결과적으로는 최고의 수익성과 주거 가치를 동시에 얻을 수 있다는 논리다. 실제로 “들고만 있어도 돈이 벌린다”는 표현이 나올 정도다.

정책 변수도 무시할 수 없다. 분양가상한제가 폐지되면 강남 재건축의 사업성이 급격히 좋아지고, 공급도 늘어난다는 주장이 있다. 반대로 현 제도를 유지한다 해도 시간이 지나며 분양가가 서서히 오르기 때문에 결국 수익은 발생한다는 시각도 존재한다.

결국 핵심은 개인의 여건이다. 충분한 현금을 보유하고 10년 이상 버틸 수 있는 사람이라면 반포미도1차 같은 강남 재건축은 여전히 매력적인 기회다. 반대로 현금흐름이 빡빡하거나 당장 쾌적한 주거 환경을 중시한다면, 장기간 몸테크를 감수하기 어렵다. 그래서 ‘현금 30억 이상 자산가들의 파티’라는 말이 나오는 것이다.

정리하자면, 반포미도1차는 강남 재건축 중에서도 수익성과 상징성이 가장 높은 단지로 꼽힌다. 다만 기다림과 불편, 정책 리스크를 감수할 수 있는가가 투자 성공을 가르는 기준이다. 단순히 계산기만 두드리는 게 아니라, 내 상황과 시간, 생활가치까지 함께 따져야 할 선택지라는 점에서 투자자의 눈높이에 따라 답은 달라질 수 있다.