분당 이매 성지 31평 18억 거래, 폭락일까 특수거래일까

분당 이매 성지 31평 18억 거래, 폭락일까 특수거래일까

핵심요약

최근 분당 이매 성지아파트에서 31평이 18억에 거래됐다는 소식이 전해졌다. 같은 단지 38평형이 14.5억에 거래된 사례와 맞물리면서 일각에서는 “폭락”이라는 말까지 나오고 있다. 그러나 실거래 내역을 확인해보면 단순 시세 하락이라기보다는 증여성 저가거래에 가까운 성격이 짙다는 분석이 많다. 실제로 국토부 인증 실거래로 확인됐지만, 특수관계자 간 거래나 합법적 저가양도 가능성이 높다. 따라서 단순히 가격 폭락으로 해석하기보다는 개별 거래 특성을 고려해야 하며, 장기적으로는 사업성과 입지를 기반으로 여전히 가치가 높다는 평가가 많다.

최근 분당 부동산 시장에서 눈길을 끄는 거래가 하나 있었다. 바로 이매동 성지아파트 31평이 18억에 실거래 등록됐다는 소식이다. 이 소식을 접한 사람들 사이에서는 갑론을박이 이어졌다. 특히 얼마 전 같은 단지 38평형이 14.5억에 거래된 기록이 있어 “분당 아파트가 폭락한 것 아니냐”는 반응도 나왔다. 하지만 거래 내역을 뜯어보면 단순 시세 급락이라고 보기는 어렵다.

먼저 국토부 실거래가 시스템에 등록된 만큼 18억 거래는 공식적으로 인정된 실거래다. 허위 신고나 취소된 거래는 아니라는 점에서 사실 자체는 분명하다. 다만 38평형의 14.5억 거래는 일반적인 시세 대비 지나치게 낮아 증여성 거래일 가능성이 높다는 해석이 지배적이다. 실제로 시장에서는 “직전 거래가에서 평균적으로 3억 정도 빠진 가격에 거래되는 경우, 특수관계자 간 저가 양도·양수일 가능성이 높다”는 이야기가 나온다.

관련해 전문가들은 증여 거래가 합법적으로 이뤄질 수 있다는 점을 강조한다. 세법상 시가 대비 30% 이내, 또는 3억 원 이내에서 저가 양도가 가능하기 때문에 부모가 자식에게 시세보다 싸게 팔아주는 방식으로 거래가 종종 이뤄진다. 이런 거래는 국토부 실거래에도 그대로 반영되기 때문에 겉으로는 큰 폭락처럼 보일 수 있지만, 실제 시장 가격을 반영한다고 보기는 어렵다.

커뮤니티 내 논의도 비슷한 맥락이다. 일부에서는 “폭락”이라는 표현을 쓰며 부정적으로 해석했지만, 대부분의 회원들은 “단순히 가격이 떨어진 것이 아니라 증여성 거래로 보는 것이 맞다”는 입장이다. 심지어 “폭락이라고 말하는 사람들은 원래 그렇게 말한다”는 반응도 있을 정도다. 또 다른 회원은 실제로는 18억에서 5천만 원 네고된 매매가 있었다는 점을 언급하며 시세 자체가 무너진 것은 아니라는 설명을 덧붙였다.

이매 성지아파트의 입지와 특성을 고려했을 때 장기적으로도 단지 가치가 낮다고 보기는 어렵다. 모든 세대가 30평형 이상이고, 평균 대지지분이 20평 이상으로 재건축 사업성이 높다. 일부에서는 “앞으로 5년 안에 유동성이 확대되면 지금 금액도 싸 보일 수 있다”는 전망까지 내놓았다. 단순히 거래가 하나 찍힌 것만 보고 시세 전반을 폭락으로 단정짓기는 어렵다는 뜻이다.

결국 이번 사례는 개별 거래 특성을 고려하지 않고 전체 시장 분위기로 확대 해석하기 쉽다는 점을 잘 보여준다. 특히 증여성 거래는 통계상 실거래가에 그대로 잡히지만, 일반 시장 참여자들이 체감하는 매매가격과는 괴리가 크다. 따라서 시장 분석을 할 때는 거래 배경까지 함께 고려하는 것이 중요하다.

종합해보면, 분당 이매 성지아파트 31평 18억 거래는 실제로 이뤄진 것이 맞다. 다만 같은 단지에서 저가 거래로 잡힌 38평 14.5억 사례는 증여성 거래일 가능성이 크며, 이를 근거로 폭락이라고 단정 짓기는 무리다. 시장 참여자들 역시 장기적인 사업성과 입지를 높게 평가하고 있다. 이번 사례는 부동산 시장을 바라볼 때 단순 수치보다는 거래 맥락과 제도적 배경을 함께 살펴야 한다는 점을 다시 한 번 보여주는 사례라 할 수 있다.