계획도로에 걸린 땅, 팔 수 있을까? – 부당결부와 부동산 거래 시 꼭 알아야 할 법적 쟁점

계획도로에 걸린 땅, 팔 수 있을까? – 부당결부와 부동산 거래 시 꼭 알아야 할 법적 쟁점

부동산을 매매하려다 보면 “이 땅은 계획도로에 걸려 있어요”라는 말을 듣고 혼란스러워하는 경우가 있다. 겉보기엔 멀쩡한 땅인데, 도로가 생긴다는 이유로 매매가 불가능하다거나, 건물을 지을 수 없다고 말하는 사람들도 있다. 이런 상황에서 ‘계획도로’와 ‘부당결부’라는 개념을 알면 정확한 판단을 내릴 수 있다. 오늘은 이 두 개념을 중심으로 실제 부동산 매매에서 어떤 법적 쟁점이 발생할 수 있는지 살펴보자.

1. 계획도로란 무엇인가

계획도로는 ‘아직 존재하지 않지만 향후 도시계획에 따라 만들어질 예정인 도로’를 의미한다. 도시계획시설로 지정되어 있으면 그 땅은 도로가 될 가능성이 있는 땅으로 간주된다. 다만, 계획만 있고 수십 년째 실제 공사는 시작되지 않은 경우도 많다. 이런 경우 땅 소유자는 계속해서 재산세를 내야 하면서도 제대로 건물을 지을 수 없는 애매한 상황에 놓이게 된다.

2. 계획도로에 걸린 땅, 거래 가능할까?

계획도로에 포함된 땅도 법적으로는 개인 소유의 재산이므로 거래 자체는 가능하다. 다만, 건축 허가나 토지 이용에 제약이 생길 수 있으며, 도로나 공공시설이 실제로 시행되면 수용될 가능성도 있다. 따라서 매수인은 반드시 해당 필지가 도시계획도로에 포함되어 있는지, 향후 수용 가능성이 있는지를 미리 확인해야 한다.

3. 부당결부란 무엇인가

부당결부는 행정기관이 어떤 인허가를 내주면서 그 본질과 무관한 조건을 붙이거나 강요하는 것을 말한다. 예를 들어, A가 땅을 팔기 위해 건축허가를 신청했는데, 행정청이 “도로용지 기부채납을 해야 허가를 내준다”라고 요구한다면 이것이 부당결부에 해당할 수 있다. 기부채납은 자발적인 것이어야 하며, 강제로 조건을 붙이면 법적으로 문제가 된다.

4. 실제 사례: 도로계획에 걸린 부지에 대한 허가 거부

한 사례에서는 개인이 소유한 땅 일부가 계획도로에 포함되어 있어, 건축허가를 신청했음에도 불구하고 지방자치단체에서 허가를 내주지 않았다. 이에 소송이 제기되었고, 법원은 “계획도로가 수십 년간 시행되지 않았고, 실제 시행 여부도 불확실한 상황에서 건축허가를 거부하는 것은 재산권 침해에 해당한다”고 판단했다. 즉, 단지 도로계획이 있다는 이유만으로 허가를 거부하는 것은 부당하다는 것이다.

5. 계약서 작성 시 주의사항

토지를 매수할 때는 계획도로 포함 여부를 등기부등본이나 도시계획 확인원으로 반드시 확인해야 한다. 또한, 계약서에 다음과 같은 내용을 포함하면 분쟁을 예방할 수 있다.

- 본 부동산은 일부가 도시계획도로에 포함되어 있음을 확인하였으며, 이에 따른 건축 제한 및 수용 가능성을 인지함
- 계획도로로 인한 개발 제한 또는 허가 불허에 대해 매도인에게 책임을 묻지 않음

이런 문구가 있으면 향후 분쟁 소지가 줄어든다.

6. 매도인과 매수인의 책임 구분

계획도로 문제는 매수인이 충분히 확인하지 않고 계약을 체결한 경우에도 발생할 수 있다. 이때 매도인이 계획도로에 대한 설명을 충분히 하지 않았다면 손해배상 문제가 생길 수 있다. 반대로, 매수인이 직접 관련 서류를 확인했다면 '자기 책임'으로 간주될 가능성이 높다. 따라서 양쪽 모두 사전에 충분한 정보 확인과 고지를 해야 한다.

7. 공공기관의 책임

계획도로 지정 후 수십 년 동안 사업이 시행되지 않는 것은 행정기관의 책임 문제로 연결될 수도 있다. 헌법은 국민의 재산권을 보장하고 있는데, 특정 개인의 재산을 수십 년간 사실상 동결시켜두는 것은 과도한 재산권 침해로 해석될 여지가 있다. 이에 따라 일부 지자체에서는 장기 미집행 도시계획시설을 해제하고 보상을 검토하는 사례도 나오고 있다.

8. 요약 및 결론

계획도로는 향후 도시 발전을 위한 설계도이지만, 그에 따라 개인의 재산권이 침해될 수 있는 복잡한 요소다. 단순히 "도로에 걸린 땅"이라고 해서 매매가 불가능한 것은 아니며, 부당한 조건을 강요받을 경우에는 ‘부당결부’라는 법적 개념을 통해 대응할 수도 있다.

토지 거래 전, 도시계획 확인과 전문가 상담은 필수다. 감정평가사나 부동산 전문 변호사의 자문을 받는 것도 좋은 방법이다. 정확한 정보와 법적 이해를 바탕으로 현명한 거래를 할 수 있도록 준비해야 한다.