서울 아파트 매물 급증과 거래 실종, 시장은 왜 멈췄나

서울 아파트 매물 급증과 거래 실종, 시장은 왜 멈췄나

3줄 요약

서울 아파트 매물이 단기간에 급증했지만 거래는 거의 사라졌다.
강남 4구와 잠실, 둔촌동까지 고가 단지가 일제히 관망 국면에 들어갔다.
대출 규제와 외부 자금 이탈, 정부 규제가 동시에 작용하고 있다.

매물은 쌓이는데 거래는 사라진 서울

최근 서울 아파트 시장의 가장 큰 특징은 매물 증가와 거래 실종의 동시 발생이다. 서울 전체 매물은 6만 5천 건을 넘기며 수년 만에 최고 수준에 도달했지만 실제 거래는 눈에 띄게 줄었다. 집을 팔려는 사람은 계속 늘어나는데, 매수자는 시장에서 모습을 감췄다. 이 불균형이 시장 전반의 정체를 만들고 있다.

송파구와 강남 4구의 매물 집중

매물 증가는 서울 전역에서 나타나지만 송파구의 속도가 가장 빠르다. 가락동은 한 달 만에 매물이 70% 이상 늘었고, 송파구 전체도 서울에서 가장 높은 증가율을 기록했다. 강남, 서초, 강동 역시 한 달 새 30% 안팎의 증가세를 보였다. 과거 상대적으로 안정적이던 지역에서도 매물이 빠르게 쌓이고 있다는 점이 눈에 띈다.

가격 인하가 부르는 연쇄 반응

집주인들은 지금이 아니면 더 낮은 가격에 팔아야 할 수 있다는 생각으로 매물을 내놓고 있다. 한 사람이 가격을 낮추면 주변 매물도 연이어 호가를 내리는 흐름이 반복되고 있다. 이 과정에서 매물은 늘어나지만 거래로 이어지지 않아 체감 가격 부담은 오히려 더 커지고 있다.

잠실 대장 단지의 변화

잠실 엘스, 리센츠, 주공 5단지 등 대표 단지들도 예외가 아니다. 수백 건의 매물이 시장에 나와 있고, 수억 원을 낮춘 가격에도 거래는 드물다. 과거 서울 시장의 중심으로 불리던 지역에서도 관망이 길어지고 있다. 매물 적체가 해소되지 않으면서 가격 조정이 이어지고 있다.

둔촌동과 고가 아파트의 현금 장벽

올림픽파크포레온을 비롯한 고가 단지는 대출 규제의 영향을 크게 받고 있다. 25억 원이 넘는 아파트는 대출 한도가 크게 제한돼 상당한 현금이 필요하다. 취득 과정에서 발생하는 비용까지 고려하면 부담은 더 커진다. 이로 인해 구매 여력이 있는 계층도 쉽게 움직이지 못하고 있다.

외지인과 외국인 자금의 이탈

서울 아파트를 떠받치던 외지인 매입 비중은 20% 아래로 내려왔다. 외국인 거래도 큰 폭으로 줄었다. 토지 거래 허가 구역 확대와 각종 규제가 겹치면서 외부 자금 유입이 둔화됐다. 시장에 유입되던 자금 흐름이 약해지자 거래 회복 속도도 늦어지고 있다.

정부 규제 강화와 향후 흐름

정부는 특정 지역을 직접 지정해 규제할 수 있는 권한을 확대하며 개입 여지를 넓혔다. 거래가 늘어나는 지역도 즉시 관리 대상이 될 수 있는 환경이 조성됐다. 이런 상황에서 시장 참여자들은 서두르기보다 관망을 택하고 있다. 당분간은 매물 부담과 낮은 거래량이 함께 이어질 가능성이 크다.

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