세입자 있는 집이 더 비싸진 이유와 한국 부동산 정책의 역설

세입자 있는 집이 더 비싸진 이유와 한국 부동산 정책의 역설

3줄 요약

최근 부동산 시장에서는 세입자 있는 주택의 가격이 더 높아지는 특이한 현상이 나타나고 있다.
이는 다주택자 매도 유도 정책과 대출 규제가 맞물리며 발생한 결과다.
정책 효과가 무주택자보다 기존 주택 보유자에게 집중되면서 시장 왜곡과 공급 문제를 키우고 있다.

세입자 있는 집의 가격이 오르는 배경

최근 시장에서 눈에 띄는 변화는 실거주 중인 집보다 세입자가 있는 집이 더 높은 값을 받는 현상이다. 정부는 다주택자의 매물을 시장에 내놓게 하겠다는 목표로 각종 규제를 완화했다. 토지거래허가구역과 같은 장벽이 낮아졌고, 일정 시점 이전 계약에 한해 잔금 납부 기한도 길게 주어졌다. 여기에 세입자가 있는 주택에 대해 한시적으로 갭투자가 가능해지면서, 전세를 낀 매물이 투자 관점에서 유리해졌다. 반면 실거주 목적의 매수자는 대출 규제에 묶여 자금 조달이 쉽지 않은 상황이다.

다주택자 매도 촉진 정책의 실제 효과

정책의 의도는 다주택자가 보유 주택을 팔도록 유도하는 데 있었다. 하지만 결과적으로는 급매를 내놓을 필요가 줄어들었다. 세입자 계약이 끝날 때까지 보유한 뒤 실거주 요건을 채우면 되기 때문에 시간적 여유가 생겼다. 이로 인해 다주택자 물건은 투자금 부담이 상대적으로 낮아졌고, 일부 지역에서는 웃돈까지 붙는 상황이 나타났다.

무주택자가 체감하는 진입 장벽

무주택자는 여전히 대출 규제의 영향을 크게 받는다. 집을 사고 싶어도 대출 한도가 막혀 실제 매수로 이어지기 어렵다. 매수자가 줄어들면 가격이 내려갈 것이라는 기대와 달리, 시장에서는 투자 가능한 매물만 선택적으로 거래되고 있다. 이 과정에서 무주택자는 정책의 수혜자가 되지 못하고 관망층으로 남는다.

1주택자 갈아타기와 시장의 이동

현재 환경에서 활발히 움직이는 주체는 무주택자가 아니라 1주택자다. 기존 주택을 정리하고 더 나은 입지로 옮기려는 수요가 늘었다. 이는 매물 순환을 만들지만, 전체적인 주거 안정과는 거리가 있다. 정책 효과가 특정 계층에 집중되는 이유다.

비아파트 시장의 소외

다주택자가 가진 주택의 상당수는 빌라나 오피스텔이다. 하지만 이 시장은 매수 수요가 거의 없다. 세금 부담과 낮은 선호도가 겹치며 거래가 멈춰 있다. 아파트 중심의 정책만으로는 이 물량을 소화하기 어렵고, 공급 감소와 건설 위축으로 이어지고 있다.

공급 문제와 민간 정비 사업

주택 공급 부족은 점점 심해지고 있다. 민간 정비 사업에서 용적률 상향이 제한되면서 사업성은 나빠졌다. 공사비 상승과 각종 의무 사항까지 더해지며 민간의 참여 의지는 약해진다. 이는 장기적으로 신규 공급 감소로 연결된다.

다주택자와 무주택자의 관계

다주택자와 무주택자는 대립만 하는 존재가 아니다. 다주택자가 위험을 감수하고 주택을 매입해 임대 물량을 제공하기에 무주택자는 다양한 주거 선택을 할 수 있다. 모두가 집을 소유하는 상황에서는 이동이 잦은 계층의 불편이 커질 수 있다. 시장의 균형을 위해서는 다양한 형태의 주택 보유와 이를 고려한 정책 설계가 필요하다.

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