아파트 매수 전 꼭 알아야 할 대출 실무 정리

아파트 매수 전 꼭 알아야 할 대출 실무 정리

3줄 요약

아파트 매수에서 대출은 계약 이후에 확정된다
사전한도와 실제 대출금은 다를 수 있다
계약 전 특약과 자금 흐름 점검이 가장 중요하다

대출은 계약 전이 아니라 계약 후에 확정된다

아파트 매수를 처음 준비하면 가장 많이 착각하는 부분이 대출이다. 은행에서 사전한도를 받았다고 해서 그 금액이 그대로 나온다고 생각하기 쉽지만, 주택담보대출은 반드시 매매계약서가 있어야 본심사가 진행된다. 사전한도는 소득과 신용을 기준으로 한 참고치일 뿐이며, 실제 대출금은 계약한 아파트의 시세, 담보가치, 지역 규제에 따라 달라진다. 따라서 계약 전에는 최대치가 아니라 보수적인 범위로 자금 계획을 세워야 한다.

대출 가능 금액은 소득과 DSR이 기준이다

대출 한도를 결정하는 핵심은 집값보다 소득이다. 연 소득 대비 원리금 상환액 비율이 DSR로 관리되기 때문에 기존 신용대출, 마이너스통장, 카드론이 있으면 대출 가능 금액이 크게 줄어든다. 특히 마이너스통장은 사용하지 않아도 한도 자체가 DSR에 반영되는 경우가 많다. 대출을 계획 중이라면 계약 전부터 불필요한 대출과 할부를 정리하는 것이 중요하다.

계약서 특약이 대출 리스크를 막아준다

매매계약 시 가장 중요한 안전장치는 특약이다. 대출이 불가하거나 예상보다 적게 나올 경우 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있도록 명확히 기재해야 한다. 단순히 대출 불가 시 해제라는 문구보다 최소 대출 금액 기준을 함께 넣는 것이 좋다. 잔금일 조정 가능 여부도 함께 넣어두면 대출 일정이 밀릴 때 대응하기 수월하다.

담보평가에서 한도가 줄어드는 경우가 있다

은행은 매매가를 그대로 인정하지 않는다. 자체 시세나 감정가를 기준으로 담보가치를 산정하며, 이 금액이 매매가보다 낮게 나오면 대출 한도도 줄어든다. 신고가 거래나 비선호 타입 주택에서 종종 발생한다. 이런 상황에 대비해 잔금 시 추가로 투입할 수 있는 현금을 일부 남겨두는 것이 안전하다.

계약 이후에는 금융 활동을 최소화해야 한다

계약 후부터 잔금일까지는 신용 상태를 최대한 유지해야 한다. 이 기간에 마이너스통장을 새로 만들거나 카드 할부를 늘리면 본심사 과정에서 문제가 될 수 있다. 은행은 대출 실행 직전까지 신용 상태를 다시 확인하기 때문에 작은 변화도 변수로 작용할 수 있다.

잔금일에는 대출과 등기가 동시에 진행된다

주택담보대출은 잔금일에 실행되며, 대출금은 매수인이 아닌 매도인 계좌로 바로 입금된다. 같은 날 소유권 이전 등기가 접수되고 거래가 마무리된다. 이 과정에서 서류 누락이나 계좌 오류가 있으면 일정이 지연될 수 있으므로 잔금 전날 등기부등본과 필요 서류를 다시 확인하는 것이 좋다.

집값 외에 추가로 필요한 현금을 계산해야 한다

대출과 현금으로 집값만 맞추면 끝이라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 취득 관련 비용, 중개수수료, 법무사 비용, 이사비용 등이 추가로 발생한다. 세입자가 있는 집이라면 보증금 정산 구조도 미리 계산해야 한다. 안전한 매수를 위해서는 집값 외에 별도의 여유 자금을 확보해 두는 것이 바람직하다.

대출 실무의 핵심은 보수적인 계획이다

아파트 매수에서 대출은 도와주는 수단이지 전제가 되어서는 안 된다. 사전한도는 참고만 하고, 실제로는 한 단계 낮은 금액을 기준으로 계획을 세워야 변수에 흔들리지 않는다. 계약 전 점검과 특약 설정만 잘해도 대출로 인한 대부분의 리스크는 피할 수 있다.