중상급지 매도하고 서울 하급지 보유 전략, 정말 잘못된 판단일까

중상급지 매도하고 서울 하급지 보유 전략, 정말 잘못된 판단일까

3줄 요약

중상급지와 하급지의 선택은 단순 지역 문제가 아니라 자산 구조 문제다
세금 회피 목적의 매도는 기회비용을 함께 고려해야 한다
보유 전략, 전세 활용, 현금 흐름까지 종합적으로 판단해야 한다

사례 정리와 현재 상황

판교 중상급지 아파트 1채를 보유하고 있고 시세는 약 22억 수준이다. 대출 없이 실거주 중이다. 여기에 부모로부터 서울 하급지 재건축 소형을 증여받을 예정이거나 이미 증여받은 상태다. 소득은 높지 않지만 두 채 모두 유지 가능한 구조다. 고민의 핵심은 판교를 매도하고 서울 하급지를 가져가는 판단이 맞는지 여부다.

중상급지와 하급지의 본질적 차이

중상급지는 수요가 탄탄하고 사이클마다 회복이 빠르다. 판교 분당은 일자리, 학군, 생활 인프라가 결합된 지역으로 장기적으로 가치 훼손 가능성이 낮다. 반면 서울 하급지는 서울이라는 행정 프리미엄은 있지만 가격 회복 속도와 상승 탄력은 제한적인 경우가 많다. 단순히 서울이라는 이유만으로 상급지를 대체하기는 어렵다.

세금 때문에 파는 선택의 위험

일시적 1가구 2주택 비과세 요건, 양도세 부담을 이유로 상급지를 먼저 파는 경우가 많다. 하지만 이 선택은 세금은 줄일 수 있어도 자산 상승 기회를 포기할 수 있다. 특히 판교처럼 상승 여력이 남아 있는 지역을 먼저 정리하면 이후 다시 진입하기 어려워진다. 세금은 일회성 비용이지만 입지는 장기 자산이다.

상대적으로 유리한 선택지 비교

첫째 판교를 유지하고 서울 하급지를 추후 매도하는 전략이다. 양도세를 내더라도 판교 상승분과 증여 자산 상승분을 합치면 순이익이 더 클 가능성이 있다. 둘째 두 채 모두 보유하며 실거주를 전세로 전환하는 방법이다. 판교와 서울 하급지 모두 전세를 주고 평촌이나 인근 중급지 전세로 이동하면 현금 4억 이상을 확보할 수 있다. 이 경우 자산은 유지하면서 유동성을 확보할 수 있다.

학군과 생활 요소의 현실

판교와 분당은 학군, 학원, 생활 인프라에서 이미 완성 단계다. 평촌 역시 학원가는 강하지만 고교 이후 진학 실적과 지역 선호도에서는 판교가 우위라는 평가가 많다. 장기 거주를 고려한다면 단기 전세 이동은 가능해도 핵심 보유 자산을 바꾸는 문제는 신중해야 한다.

결론적으로 판단 기준은

중상급지를 팔고 하급지를 가져가는 전략은 자산 구조상 불리할 가능성이 높다. 세금 회피만을 기준으로 판단하면 장기 수익을 놓칠 수 있다. 현재 소득이 낮더라도 대출이 없고 전세 활용이 가능하다면 보유 전략이 훨씬 유연하다. 핵심은 무엇을 파느냐가 아니라 무엇을 끝까지 가져가느냐다.