전세보증금과 국세, 2023년 이후 꼭 알아야 할 구조 정리

전세보증금과 국세, 2023년 이후 꼭 알아야 할 구조 정리

3줄 요약

2023년 4월 이후 전입확정일이 국세보다 우선한다
그러나 집값과 선순위 채권 구조에 따라 보증금 손실 위험은 남아 있다
국세 체납 여부는 세입자가 사전에 확인할 수 없다

전세보증금 문제는 단순히 전입신고와 확정일자를 받았다고 끝나지 않는다. 특히 경매나 압류 상황에서는 국세, 근저당, 배당 순서가 보증금 회수 여부를 결정한다. 2023년 제도 변경 이후 구조가 달라졌지만, 여전히 오해가 많아 정리가 필요하다.

말소기준권리란 무엇인가

말소기준권리는 경매에서 배당 순서를 정하는 기준점이다. 등기부등본에 기재된 권리 중 가장 먼저 설정된 근저당권, 압류, 가압류 등이 이에 해당한다. 이 권리를 기준으로 앞선 권리는 보호되고, 뒤의 권리는 밀린다. 세입자의 전입 시점이 말소기준권리보다 빠른지 느린지가 전세보증금의 안전성을 좌우한다.

전입신고와 확정일자의 역할

전입신고는 대항력을, 확정일자는 우선변제권을 만든다. 하지만 이것만으로는 충분하지 않다. 경매가 진행될 경우 세입자는 반드시 배당요구를 해야 한다. 배당요구를 하지 않으면 전입과 확정일자가 있어도 실제 배당 대상에서 제외된다. 보증금 보호의 마지막 단계가 배당요구라는 점을 놓치면 안 된다.

2023년 4월 이후 달라진 국세 우선순위

과거에는 국세와 지방세가 세입자의 보증금보다 우선했다. 임대인이 세금을 체납한 경우, 세입자는 전입확정일이 있어도 보증금을 잃을 수 있었다.
2023년 4월 이후부터는 구조가 바뀌었다. 말소기준권리 이전에 전입하고 확정일자를 받은 세입자는 국세보다 먼저 배당을 받는다. 이 변화로 인해 세입자의 법적 지위는 분명히 강화됐다.

그래도 안전하다고 말할 수 없는 이유

전입확정일이 국세보다 우선이라는 사실만으로 전세가 안전하다고 판단하면 위험하다.

첫째, 집값 자체가 충분하지 않으면 문제가 된다. 매각대금이 선순위 근저당과 세입자 보증금을 모두 충당하지 못하면 일부 손실은 불가피하다.

둘째, 배당요구를 놓치는 순간 모든 보호가 무력화된다.

셋째, 말소기준권리가 이미 큰 금액의 근저당인 경우, 세입자는 구조적으로 후순위가 된다.

넷째, 다주택자나 세금 체납 임대인의 경우 세금, 대출, 보증금이 겹쳐 누가 먼저 받아도 돈이 부족한 상황이 발생한다.

국세 체납은 왜 미리 알 수 없을까

세입자는 임대인의 국세나 지방세 체납 내역을 사전에 확인할 방법이 없다. 확인 가능한 것은 등기부등본에 드러난 근저당이나 압류 정도다. 아직 등기되지 않은 세금 체납은 계약 이후에야 문제가 된다. 국세를 신경 쓸 필요가 없다는 말은 틀렸고, 정확히는 알아볼 수 있는 방법이 없다는 표현이 맞다.

세입자가 현실적으로 해야 할 점검

말소기준권리가 무엇인지 반드시 확인해야 한다. 선순위 근저당 금액이 시세 대비 얼마나 되는지도 중요하다. 전입신고, 확정일자, 배당요구는 하나라도 빠지면 보호가 성립되지 않는다. 제도 변경으로 국세 위험이 줄어든 것은 사실이지만, 위험이 사라진 것은 아니다.

전세보증금 보호는 제도 하나로 해결되지 않는다. 순서와 구조를 이해하고 계약 단계에서 위험을 걸러내는 것이 여전히 가장 중요하다.