권리금 받고 들어간 가게 폐업 시 원상복구 기준 정리

권리금 받고 들어간 가게 폐업 시 원상복구 기준 정리

3줄 요약

권리금을 주고 가게를 인수했다면 원상복구 범위가 넓어질 수 있다
계약서에 기준이 명확하지 않으면 분쟁이 생기기 쉽다
법원은 양도양수 여부를 가장 중요하게 본다

권리금과 원상복구 분쟁이 많은 이유

상가 임대차에서 폐업 시 가장 많이 다투는 부분이 원상복구다. 특히 권리금을 주고 들어간 경우, 어디까지 복구해야 하는지를 두고 임차인과 임대인 간 입장이 크게 갈린다. 임차인은 내가 들어왔을 당시 상태로만 돌려놓으면 된다고 생각하는 반면, 임대인은 최초 공실 상태를 요구하는 경우가 많다. 이 차이에서 갈등이 시작된다.

원상복구의 기본 원칙

원칙적으로 임차인은 자신이 설치하거나 변경한 부분만 철거하면 된다. 벽을 새로 세웠다거나, 설비를 추가했다면 그 부분을 정리하는 것이 기본이다. 전 임차인이 설치한 시설까지 모두 철거해야 하는 것은 일반적인 경우에는 해당되지 않는다.

양도양수와 권리금의 영향

문제는 권리금을 주고 가게를 인수한 경우다. 법원은 권리금을 지급하고 영업시설과 지위를 포괄적으로 넘겨받았다면, 이를 양도양수로 본다. 이 경우 현 임차인은 전 임차인이 설치한 시설물까지 함께 인수한 것으로 해석될 수 있다. 따라서 폐업 시에는 전 임차인의 인테리어 이전 상태, 즉 최초 공실 상태로 원상복구해야 할 의무가 생길 가능성이 높다.

계약서 문구가 중요한 이유

임대차계약서에 원상복구 범위가 명확히 적혀 있지 않다면 해석의 문제가 발생한다. 임차 개시 당시 상태로 원상복구한다는 문구가 있으면 다툼의 여지가 줄어들지만, 단순히 원상으로 회복한다는 원론적 표현만 있다면 분쟁 가능성이 커진다. 이 경우 실제 판단 기준은 계약 체결 경위와 양도양수 여부가 된다.

실무에서 자주 나오는 사례

기존 가게가 이미 인테리어가 된 상태에서 권리금을 주고 들어왔다면, 폐업 시 그 인테리어를 그대로 두고 나올 수 있을 거라 기대하는 경우가 많다. 하지만 계약상 특약이 없고, 포괄적 양수로 인정되면 창호, 바닥, 외벽 구조물까지 철거를 요구받는 사례도 적지 않다. 특히 외부 창문 구조 변경이나 덱 설치 등은 원상복구 비용이 크게 발생한다.

분쟁을 줄이기 위한 현실적인 방법

계약 당시 원상복구 기준을 특약으로 명확히 남기는 것이 가장 중요하다. 최소한 임차 개시 당시 상태 기준인지, 최초 공실 기준인지를 문장으로 확정해야 한다. 이미 분쟁이 발생했다면 무작정 공사를 진행하기보다 임대인과 협의하거나 법률 상담을 통해 대응 방향을 정하는 것이 비용을 줄이는 데 도움이 된다.

마무리

권리금을 주고 들어간 가게라면 원상복구 의무가 생각보다 무겁게 돌아올 수 있다. 계약서 한 줄이 수천만 원의 차이를 만들기도 한다. 폐업을 앞두고 있다면 감정적으로 대응하기보다 계약 내용과 양도양수 여부를 기준으로 차분히 정리하는 것이 가장 현실적인 대응이다.