상가 매수, 왜 다들 말릴까? 월세와 매매를 비교해보자

상가 매수, 왜 다들 말릴까? 월세와 매매를 숫자로 비교해보자

3줄 요약

상가는 자산가치 상승보다 현금흐름이 핵심이다
임대수익률과 대출이자를 비교하면 판단이 쉬워진다
투자 목적과 실사용 목적에 따라 결론은 달라진다

상가를 매수하면 안 된다는 말이 많은 이유

상가 투자를 말릴 때 가장 많이 나오는 이유는 자산가치 상승 기대가 낮다는 점이다. 아파트는 실거주 수요와 정책 영향으로 장기 상승 흐름이 있지만, 상가는 입지와 업종 변화에 따라 가치가 크게 흔들린다. 특히 구분상가는 건물 전체가 아닌 한 호실만 소유하기 때문에 유동성이 더 떨어진다. 팔고 싶을 때 바로 팔리지 않는 경우가 많고, 가격 협상에서도 불리하다.

월세와 매매를 비교할 때 봐야 할 기준

월세와 매매 중 무엇이 나은지는 숫자로 판단해야 한다. 핵심은 매매 후 발생하는 월 고정비와 현재 월세를 비교하는 것이다. 매매 시에는 대출이자, 관리비, 재산세를 모두 포함해야 한다. 이 금액이 현재 월세보다 낮거나 비슷하다면 매매가 합리적일 수 있다. 반대로 이자만으로도 월세를 넘는다면 매매는 부담이 된다.

임대수익률 계산 방법

임대수익률은 연 임대수익을 매입가로 나눈 값이다. 예를 들어 월세가 100만원이면 연 임대수익은 1200만원이다. 매입가가 3억원이면 단순 임대수익률은 약 4퍼센트다. 여기서 주의할 점은 공실, 관리비, 세금을 빼야 실제 수익률이 나온다는 것이다. 실수익률이 대출이자보다 낮다면 투자 매력은 떨어진다.

구분상가의 특징과 리스크

구분상가는 가격 진입 장벽이 낮아 보이지만 단점이 크다. 같은 건물 내 다른 호실 공실이 늘어나면 내 상가 가치도 같이 흔들린다. 업종 제한, 관리단 결정, 건물 노후도에 따라 활용도가 제한되기도 한다. 특히 엘리베이터 유무, 층수, 화장실 구조, 층고는 임차 수요에 직접적인 영향을 준다.

실사용 목적이라면 판단이 달라진다

직접 운영할 목적이라면 이야기가 달라진다. 월세 인상 걱정, 계약 갱신 불안, 이전 비용 스트레스를 줄일 수 있다. 장기간 한 자리에서 영업할 계획이라면 매매는 안정성을 주는 선택이 된다. 이 경우 자산가치 상승보다는 고정비 절감과 운영 안정성을 기준으로 판단하는 것이 맞다.

결론적으로 매수는 추천할까

상가는 무조건 사면 안 되는 자산도 아니고, 무조건 좋은 투자도 아니다. 투자 목적이라면 임대수익률과 매매가 할인 여부가 핵심이다. 실사용 목적이라면 월세 대비 이자 부담과 장기 운영 가능성을 봐야 한다. 주변 말에 휘둘리기보다 숫자로 계산하고 본인의 목적에 맞게 결정하는 것이 가장 중요하다.