전세계약 만기 보증금 미반환 시 세입자가 해야 할 대응 순서

전세계약 만기 보증금 미반환 시 세입자가 해야 할 대응 순서

3줄 요약

전세계약 만기에도 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘고 있다.
집이 안 팔린다는 이유는 보증금 미반환의 정당한 사유가 아니다.
내용증명부터 임차권등기, 강제집행까지 단계별로 준비해야 한다.

전세계약 만기와 보증금 반환의 원칙

전세계약이 만료되면 임대인은 보증금을 반환해야 한다. 집이 매매 중이거나 매수자가 없다는 사정은 보증금 반환과 무관하다. 세입자는 계약 종료 시 주택을 인도하고 보증금을 돌려받는 것이 기본 구조다. 이 원칙이 지켜지지 않을 경우 법적 절차를 준비해야 한다.

집이 안 팔린다는 이유가 통하지 않는 이유

임대인이 집이 안 팔려서 보증금을 줄 수 없다고 말하는 경우가 많다. 하지만 이는 임대인의 자금 사정일 뿐 세입자에게 책임이 없다. 전세금은 임대인의 사업 자금이 아니라 반환 의무가 있는 채무다. 매매 실패나 가격 고집은 보증금 반환 지연의 근거가 될 수 없다.

내용증명의 역할과 한계

내용증명은 보증금 반환을 공식적으로 요구했다는 증거를 남기는 수단이다. 계약 만기일, 보증금 액수, 반환 요청 내용을 명확히 기재해 임대인 전원에게 발송해야 한다. 공동명의라면 전원에게 보내는 것이 중요하다. 다만 내용증명만으로 돈을 돌려받을 수는 없고 다음 절차를 위한 준비 단계에 가깝다.

집 보여주기 협조의 기준

계약 기간 중 집 보여주기에 협조할 의무는 있지만 무제한은 아니다. 특히 계약 만기 후에는 협조 의무가 약해진다. 임대인이 가격 조정이나 조건 개선 의지가 없다면 세입자가 계속 희생할 이유는 없다. 보증금 반환이 지연되는 상황에서는 집 보여주기 중단도 하나의 선택지가 된다.

임차권등기명령의 필요성

계약 만기 후 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 임차권등기명령은 필수다. 이를 통해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 이사를 나간 뒤에도 보증금 반환 청구와 강제집행이 가능해진다. 신청은 계약 종료 다음 날부터 가능하다.

지급명령과 강제집행 절차

임차권등기 이후에도 반환이 이루어지지 않으면 지급명령이나 소송을 진행한다. 확정 판결이나 지급명령이 나오면 임대인 명의의 부동산에 강제집행을 신청할 수 있다. 경매는 시간과 비용이 들지만 현실적으로 가장 강력한 수단이다.

세입자가 준비해야 할 태도

보증금 문제는 기다리면 해결되는 일이 아니다. 기한을 정해 단계적으로 대응해야 한다. 지나친 협조는 오히려 문제를 키울 수 있다. 계약 만기, 서류 준비, 법적 절차를 미리 정리해 두는 것이 결국 시간을 줄이는 방법이다.