서울 1가구 2주택, 보유와 매도 사이에서 고려할 기준들

서울 1가구 2주택, 보유와 매도 사이에서 고려할 기준들

3줄 요약

양도세 중과 여부만으로 판단하면 의사결정이 단순해질 수 있다.
보유 목적, 현금 흐름, 향후 거주 계획을 함께 놓고 비교해야 한다.
세금은 변수 중 하나일 뿐, 전체 구조를 보는 것이 중요하다.

현재 상황 정리

부부 공동명의로 서울 1가구 2주택을 보유한 사례다. A아파트는 실거주 목적의 대형 평형이고, B아파트는 전세를 끼고 보유 중이다. 대출 없이 현금 여력은 충분한 편이며, 자녀는 아직 경제적 독립 이전 단계다. 은퇴까지는 약 10년의 근로 기간이 남아 있다. 이 경우 핵심은 단기 매도 판단이 아니라 중장기 구조를 어떻게 가져갈 것인가다.

양도세 중과 이슈의 실제 무게

2026년 5월 이후 양도세 중과가 재개되면 세 부담은 분명 늘어난다. 다만 B아파트의 양도차익이 크지 않은 경우라면 세금 총액 자체는 자산 전체에서 차지하는 비중이 제한적일 수 있다. 세금 액수만 보고 서둘러 매도하면, 이후 다시 서울 주택을 매수하기 어려운 구조에 놓일 가능성도 함께 고려해야 한다.

보유 시 부담 요소 점검

보유세와 종부세 대상 여부를 보면 현재 부담은 크지 않은 편이다. 매년 보유세 인상 폭이 관리 가능한 수준이라면 현금 흐름에 큰 압박을 주지는 않는다. 전세 임대 중인 B아파트는 실질적인 유지 비용이 낮아 장기 보유가 가능한 구조다. 이 경우 보유의 기회비용은 크지 않다.

매도 선택의 의미

매도를 선택하면 세금 정산 이후 현금은 늘어나지만, 해당 자산을 대체할 투자처가 필요하다. 주거 안정성이 확보된 상태에서 현금을 들고 있는 기간이 길어질수록 인플레이션과 자산 가격 상승 리스크를 함께 감수해야 한다. 특히 서울 아파트를 다시 매수할 계획이 불분명하다면 매도의 실익은 제한될 수 있다.

증여 가능성의 현실적 검토

자녀에게 증여하는 선택지도 고려 대상이다. 증여 시점의 공시가격, 자녀 수, 증여세 공제 범위 등을 감안하면 세금 분산 효과가 발생할 수 있다. 다만 자녀의 주택 보유 이력, 향후 결혼과 주거 계획까지 함께 검토해야 한다. 단순 절세 수단으로만 접근하기에는 변수들이 많다.

정리하며

이 사례에서 중요한 기준은 세금 회피가 아니라 생활 구조의 안정성이다. 실거주 만족도가 높고, 보유 부담이 크지 않으며, 향후 서울 거주 가능성을 열어두고 싶다면 보유 쪽이 합리적인 선택이 될 수 있다. 반대로 자산 재배치 계획이 구체적일 때만 매도가 의미를 갖는다. 결국 판단의 중심은 세금이 아니라 전체 자산 구조다.