초투 15~17억 한강벨트 재개발, 응봉1 vs 북아현3 vs 금호21 현실 점검

초투 15~17억 한강벨트 재개발, 응봉1 vs 북아현3 vs 금호21 현실 점검

3줄 요약

1. 응봉1은 한강 조망 + 학군 + 희소성으로 미래 대장 후보.
2. 다만 현재 최저 매물 23억, 전세 미포함이면 15억 초투로 접근 어려움.
3. 북아현3은 사업시행 불확실 + 장기전, 금호21은 속도 느린 조합설립 단계.

■응봉1구역 – 현실과 미래의 간극

응봉1은 성동구 한강벨트 핵심이다. 한강 조망, 초중학교 품은 입지, 세대수 550여 세대의 희소성이 최대 무기다.
카페 의견에서도 “혁신안이 되면 서울숲 리버포레 따라간다, 안 되어도 성수·옥수 제외 대장”이라는 확신이 강하다.
근데 숫자를 까보면 얘기가 달라진다. 현재 가장 저렴한 매물이 23억이다. 전세를 안고 들어오지 않아도 15억 초투로는 접근이 힘들다.
심지어 향후 추가 분담금(추분) + 재건축초과이익환수(재초환) 리스크까지 감안하면 총투 30억+가 기본선으로 보인다.

미래 시세를 35억~37억까지 보는 전망도 있다. 옥수 리버젠(12년차 국평 30억), 행당 서리자(7년차 국평 27억) 비교 사례를 들며 초신축 한강변 입주권 가격을 정당화하는 흐름이다.
개인적으로도 ‘한강뷰 프리미엄 + 초신축 + 희소성’ 공식 자체는 인정한다.
하지만 안전마진을 논할 때는 ‘상승 여력’만 보면 안 된다. ‘현재 진입가 + 향후 총 리스크 + 시간비용’까지 같이 봐야 한다.
즉, 응봉1은 좋은 자산이지만 “15~17억 초투로 안전하게 들어갈 물건은 아니다”가 냉정한 결론이다.

■북아현3 – 사업시행인가가 다시 나올까

북아현3은 서대문구다. 규모는 4700세대 이상으로 압도적이다.
하지만 현재 사업시행 변경 논의 중, 그리고 “사업시행인가가 언제 다시 나올지 모르는 상황”이라는 현장의 불확실성이 가장 크다.
재개발은 속도가 생명이다. 아무리 대단지라도 멈춰 있으면 기회비용이 눈덩이처럼 불어난다.
카페에서도 “10년+ 걸릴 장기전”이라는 표현이 나왔다. 15억 넣어놓고 10년 묶이면 그 사이 자본 수익률은 GTX, 서울숲벨트, 강동, 광명 같은 다른 라인에서 다 나온다.
북3는 ‘가능성’은 있지만 ‘확실성’이 없다. 안전마진 계산이 안 되는 단계다.

■금호21 – 조합설립 단계의 속도 리스크

금호21도 성동구 한강조망이긴 하다. 근데 아직 조합설립인가 진행 단계다.
응봉1과 비교했을 때 입지나 미래 위상, 그리고 속도에서 체급 차이가 난다.
카페 댓글처럼 “1,2,3이 왜 비교 대상인지 모르겠다”는 반응이 나오는 이유다.
금호21은 ‘한강벨트’라는 라벨은 공유하지만, 본격적 관리처분·이주·착공으로 넘어가기까지 시간이 더 걸릴 가능성이 높다.
지금은 씨앗 단계. 과실까지 거리가 멀다.

■안전마진에 대한 내 생각
현재 진입 총투 30억 선이라고 했을 때, 미래 예상 시세 35억 이상을 본다면 표면상 상승 여력은 5억+다.
근데 재초환 1억 추가, 추분 증가 가능성, 금융비용, 3~5년 이상 자금 묶이는 시간비용까지 감안하면 실질 안전마진은 훨씬 얇다.
재개발 투자는 ‘예상 차익 – 리스크 – 시간비용’의 3중 계산이다.
지금 물건은 응봉1 하나다. 근데 “저렴한 초투로 들어가는 투자”라는 전제는 성립 안 한다.
그럼에도 장기 실거주·대장 단지 확보 목적이라면 ‘자산의 가치’는 있지만, 투자 관점 안전마진은 최소 20% 이상(총투 대비 6억+)은 있어야 심리적으로 버틸 수 있다고 본다.
근데 그 계산이 가능한 시점은 아직 아니다.

마지막 한 줄

좋은 건 알겠는데, 안전하게 들어갈 가격은 아니다. 지금은 응봉1을 ‘부동산으로 바라보는 눈’보다 ‘현금과 시간으로 감당 가능한가’가 더 중요한 시점.


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