25억 예산, 서울 투자성 원픽은 어디인가

25억 예산, 서울 투자성 원픽은 어디인가

3줄요약

수서삼익은 지구단위계획+준주거 상향 기대가 투자성의 핵심이다.
명수대현대는 신통기획 접수로 재건축 모멘텀에 진입했다.
10년 관점 사업성·교통·대지지분을 종합하면 수서삼익이 우위다.

■ 1. 투자 관점의 기준 세우기

투자성 판단은 감이 아니라 구조로 봐야 한다. 핵심 기준은 3가지다. 사업성(용적률·종상향·정비 추진 속도), 교통(역세권·미래 노선), 대지지분(토지 가치와 평형 확장 가능성). 25억 예산은 서울 최상급 입지와 정비 모멘텀이 동시에 있어야 의미 있는 수익을 만든다. 임장을 이미 완료했으니 이제 숫자와 흐름으로 선택해야 한다.

■ 2. 단지별 모멘텀 분석

수서삼익은 수서에서 유일하게 지구단위계획이 나온 단지라는 점이 가장 강력한 포인트다. 25억 실거래가 이미 찍혔고 다음 매물은 27억 수준으로 형성된다는 커뮤니티 의견도 있었다. 330세대 저층 단지, 용적률 220%라는 약점은 있다. 하지만 지구단위계획을 기반으로 용적률 400%, 준주거 상향 기대가 있다는 점이 이를 상쇄한다. 초역세권, SRT·3호선·수서 개발축 중심, 대치권 접근성까지 확보되어 10년이면 조합 구성과 사업 인허가까지 큰 흐름을 탈 가능성이 높다.

수서동익은 330세대, 31평 중심, 계단식 구조로 실거주 선호도가 높지만 투자성만 보면 규모의 힘이 약하다. 소단지는 정비 추진에서 항상 불리하다. 서초우성5차는 종상향 기대가 언급되었지만 아직 명확한 엔진이 없다. 명수대현대와 한강현대는 30평대 한강뷰 확보 가능성으로 장점이 있지만 전주이씨 묘 문화재 일조권 이슈가 사업 설계에서 변수다. 명수대가 한강현대 대비 1~2억 비싸다는 시장가격도 투자성만 보면 토지지분 대비 프리미엄이 과하다.

오금현대는 대단지, 3면창 설계 경쟁력, 송파구 행정 프리미엄으로 실사용 면적 설계는 우수하다. 하지만 지구단위계획 파워와 정비 모멘텀 가속 시점 기준으로 보면 수서삼익의 엔진이 더 강력하다.

■ 3. 10년 관점 최종 비교

10년은 정비 사업에서 현실적인 사이클이다. 신통기획 접수 단지들은 10년 내 조합 구성과 인허가까지 갈 수 있다. 하지만 지구단위계획은 일반 신통기획보다 한 단계 앞선 트리거다. 수서삼익은 이 트리거를 이미 갖고 있다. 정비 사업 투자에서 저평가를 노리는 접근이라면 이미 계획이 나왔지만 아직 사업 속도가 본격 가속 전인 단지가 정답이고, 수서삼익이 이 조건에 가장 가깝다.

그 이유는, 기대가 아니라 계획의 유무다. 계획의 힘은 10년 동안 복리로 작동한다. 25억 예산의 무게를 견디려면 확실한 엔진이 있어야 하고, 수서삼익이 그 엔진에 가장 가깝다.

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