전세 만기 한 달 전, 5% 인상 문자 받았을 때 세입자 대응

전세 만기 한 달 전, 5% 인상 문자 받았을 때 세입자 대응

3줄 요약

계약 만기 2개월 전까지 증액·갱신 요구가 원칙.
만기 2개월이 지났으면 묵시적 갱신 성립 가능, 인상에 응할 의무 없음.
세입자는 ‘증액 없이 2년 연장 거주 희망’ 의사만 깔끔히 전달하면 된다.

■계약갱신청구권과 재계약의 차이

임대차 계약에서 세입자가 보호받는 핵심 장치는 계약갱신청구권이다. 이 권리는 만기 6~2개월 전 사이에 세입자가 집주인에게 “2년 더 살겠다”라고 통보할 때 사용된다. 이때 집주인은 특별한 사유가 없으면 거부할 수 없고, 보증금 인상은 5% 한도 안에서만 가능하다.

하지만 흔히 중개사나 집주인이 쓰는 “재계약”은 갱신청구권 행사와 다른 개념이다. 갱신청구권은 기존 계약의 연장이고, 재계약은 말 그대로 새로운 계약서를 쓰는 행위다. 세입자가 청구권을 행사하지 않아도 만기 2개월이 지나 별다른 갱신 요구 없이 시간이 흐르면 묵시적 갱신이 성립할 수 있다. 이 경우 계약은 자동으로 2년 연장되고, 보증금 조건은 종전과 동일하게 유지된다.

■증액 요구 문자, 꼭 응해야 하나?

집주인이 만기 1개월 남은 시점에서 5% 올려서 재계약하자고 중개사를 통해 제안하는 건 ‘요구’가 아니라 ‘협의 요청’에 가깝다. 원칙적으로는 만기 2개월 전까지 인상 의사를 밝혔어야 한다. 그 시점을 놓쳤다면 세입자가 인상에 응해야 할 법적 의무는 없다. 묵시적 갱신이 성립했다면, 보증금 인상 없이 2년 더 살겠다고 말해도 전혀 문제 되지 않는다.

중개사가 문자를 보낸 이유도 간단하다. 임대인은 중개사에게 주요 고객이고, “이렇게 전해달라”라고 하면 전달 자체를 거부하기 어렵다. 또 만기 2개월이 지나도 임대인이 증액을 ‘제시’하는 건 완전히 금지된 행위도 아니다. 그냥 한 번 의사를 타진해본 것이다. 그래서 세입자는 감정 소모할 필요 없이 본인 입장만 정리해 전달하면 된다.

■세입자 대처 3단계

1. 만기일 기준 2개월이 지났는지 확인한다. (사용자 경우 26년 1월 30일이 만기 → 이미 2개월 전 시점 지남)
2. 집주인 제안에 대한 답은 ‘의무가 아니라 선택’임을 인지한다. 5% 인상에 동의해도 되고, 거절해도 된다.
3. 답장은 간결하게 쓴다. 예: “묵시적 갱신으로 증액 없이 2년 연장 거주 희망합니다. 집주인께 전달 부탁드립니다.” 끝.

■내 생각, 느낌, 현실 포인트

전세 시장에서 세입자가 눈치 보는 구조가 있는 건 사실이다. 하지만 법 테두리 안에서는 세입자가 충분히 보호받는다. 중개사 문자가 왔다고 해서 내가 을이니 무조건 “네, 올려드릴게요” 해야 하는 상황이 아니다. 그냥 선택권이 있는 협의다.

물론 장기 거주 계획이 있고, 5% 올려줄 여건이 되면 협의해서 서로 깔끔히 가는 것도 나쁘지 않다. 다만 ‘무조건 응해야 한다’는 심리적 압박은 버리는 게 맞다. 계약 관계는 정보 싸움이 아니라 의사 표현의 정확성 싸움이다. 핵심만 말하면 분쟁은 생기지 않는다.


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