동부이촌동 공원라인, 지금 다시 볼 이유

동부이촌동 공원라인, 지금 다시 볼 이유

동부이촌동은 한때 서울 대표 부촌이었지만 지금은 강남 신축에 밀린 상태다.
그래도 주변 개발과 입지를 보면 다시 올라올 가능성은 충분하다.
결국 리모델링이냐 재건축이냐, 이 선택이 이 동네의 미래를 결정한다고 본다.

■북아현3 매도 후 동부이촌동으로

북아현3구역을 길게 들고 가다 결국 매도하고 동부이촌동 공원라인 나홀로 아파트로 갈아탔다.
투자만 보면 계속 들고 가는 게 맞았겠지만, 앞으로 10년 이상 전세살이를 또 하기는 어려웠다고 한다.
멘탈 비용도 중요한 요소이다

■부촌의 출발점은 ‘매립 신도시’

동부이촌동·서빙고는 60~70년대 매립으로 조성된 지역이다.
초기부터 외인아파트, 한강맨션 등 고급 아파트가 들어왔고 미군·일본인학교 영향으로 외국인 커뮤니티까지 형성됐다.
‘리틀도쿄’라 불릴 만큼 독특한 배경을 가진 곳이다.
이런 출발점 덕분에 자연스럽게 부촌 이미지를 쌓았다.

■강남 신축 시대의 상대적 약세

문제는 최근 10년이다.
강남3구 구축들은 재건축으로 대형 신축 타운이 되었고, 동부이촌동은 그대로 머물렀다.
특히 공원라인 20평대 구조는 요즘 고급 수요가 찾기엔 아쉬운 점이 많다.
그래서 고소득자들은 강남 신축으로 이동했고, 동부이촌동의 위치가 주춤해졌다.

■‘섬 같은 동네’의 장단점

동부이촌동은 북쪽 철길·용산공원, 남쪽 한강, 동쪽 동작대교, 서쪽 철길로 둘러싸여 있다.
외부 유입이 적어 유해시설이 거의 없다.
반포본동·잠원동처럼 조용하고 거주위주 분위기라는 점은 장점이다.
하지만 폐쇄적인 구조라 상권·세대수 확대는 한계가 있다.

■공원라인의 갈림길: 리모델링 vs 재건축

현재 공원라인은 의견이 갈린다.
한가람은 지분 문제로 리모델링을 선호하고, 한강대우는 연식이 덜해 아직 여유가 있어 보인다.
문제는 단지 모양과 도로 구조가 너무 복잡해 개별 사업으로는 한계가 뚜렷하다는 점.
원베일리처럼 통합재건축을 한다면 가장 깔끔하다.

■주변 개발은 역대급 수준

동부이촌동 주변은 10년간 개발이 폭발적으로 예정돼 있다.
서쪽: 용산국제업무지구, 정비창1구역.
동쪽: 한남뉴타운, 서빙고 신동아.
남쪽: 노들섬 개발.
북쪽: 용산공원 개방.
철길 지하화·신분당선 연장까지 더해지면 입지는 지금과 차원이 달라진다.
그래서 나는 “동네 내부가 얼마나 빨리 변하느냐”가 훨씬 중요한 포인트라고 본다.

■신축 선호 시대, 정책도 따라와야

지금 시장은 신축이 압도적이다.
잠실 르엘 34평이 40억 후반까지 가는 걸 보면 방향이 분명하다.
구축이 살아남으려면 결국 재건축인데, DSR·이주비 규제가 발목을 잡는다.
추가분담금만큼은 담보대출로 예외를 줘야 한다는 의견에 나도 찬성한다.
공급 확대를 말하면서 재건축을 막는 구조는 비효율적이다.

■미래는 선택에 달려 있다

동부이촌동은 분당처럼 재건축을 밀어붙여 다시 올라갈 수도 있고,
일산처럼 고민만 하다 기회를 놓칠 수도 있다.
공원라인과 한강라인이 신축화되면 한남뉴타운·용산국제업무지구와 시너지가 크게 날 것이다.
반대로 리모델링 위주로 가면 입지 좋은 평범한 동네로 남을 가능성도 있다.

앞으로 10년 간 변화는 분명 흥미로울 것 같다.
동부이촌동이 어떤 선택을 하느냐에 따라 완전히 다른 미래가 열릴 거다.