부동산 시장이 금리보다 ‘수익률’에 민감한 이유

부동산 시장이 금리보다 ‘수익률’에 민감한 이유

3줄요약

집값은 금리보다 공급부족에서 생기는 임대수익률에 더 크게 반응한다.
금리 인상은 단기 조정 효과만 있고 장기적으로 집값을 잡는 수단이 아니다.
해결책은 공급 확대이며, 구조를 알아야 시장 흐름을 정확히 읽을 수 있다.

■금리와 집값의 관계

금리를 올리면 집값이 내려가는 모습은 단기적으로만 맞다. 금리가 오르면 대출 부담이 커지니 매수세가 줄어드는 건 자연스러운 현상이다. 하지만 금리는 경제성장률 범위 안에서만 움직일 수 있어 한계가 있다. 지금처럼 저성장일수록 금리를 크게 올리는 건 현실적으로 어렵다. 그래서 금리만으로 집값을 잡는다는 말이 지나치게 단순하다. 내 생각엔, 단기 현상만 보고 판단하면 시장의 본질을 놓치기 쉽다.

■근본 원인: 공급부족과 임대수익률

집값이 오르는 핵심은 공급부족이다. 공급이 적으면 임대료가 오르고, 임대료가 오르면 부동산 수익률이 높아진다. 투자자는 결국 높은 수익률을 따라 움직이기 때문에 매매가도 상승한다. 예금 금리가 3%일 때 부동산 수익률이 5%라면 자금은 부동산으로 간다. 부동산 수익률이 7%까지 오르면 예금도 그만큼 줘야 자금이 이동한다. 지금 경제 상황에서 예금 7%는 어렵다. 그래서 금리로 집값을 잡는 건 구조적으로 불가능에 가깝다.

■금리 정책이 통하지 않는 이유

2022년 집값 하락은 금리 인상 때문이 아니라 레고랜드 사태로 시장금리가 급등하면서 매매·전세 수요가 월세로 밀려난 특수 상황이었다. 이런 예외적 사례를 일반화하면 잘못된 결론에 도달한다. 금리를 부동산 수익률보다 높게 유지하려면 경제 전반이 견디지 못한다. 결국 금리는 조정용일 뿐 해결책은 아니다.

■커뮤니티에서 보인 여러 의견

커뮤니티에서는 수익률 논리와 공급부족에 공감하는 의견이 많았다. 반면 유동성이 더 큰 영향을 준다는 의견, 금리 인상 시 매물이 늘어 공급 효과가 생긴다는 주장도 있었다. 수도권 집중 문제나 세금 정책을 원인으로 보는 시각도 있었다. 다양한 의견이 있지만 흐름은 “공급이 문제의 뿌리”라는 데 모인다. 나 역시 같은 생각이다.

■결론: 구조를 알아야 흔들리지 않는다

집값은 금리 하나로 움직이지 않는다. 유동성·정책·심리 등 많은 요소가 있지만, 중심은 공급과 임대수익률이다. 구조를 이해해야 단기 흐름에 휘둘리지 않는다. 결국 시장을 움직이는 건 눈에 보이는 뉴스가 아니라 그 뒤에 있는 구조적 힘이다.